🌰 당신만 오면 바로 시작!

[1] ‘지주택’ 피해가 줄지 않습니다.
[2] 20·30대 피해도 적지 않고요.
[3] 거리 현수막 속 과장광고에 속지 마세요.

당신만 오면 바로 시작!

지역주택조합, 일명 ‘지주택’ 피해가 줄지 않습니다. 번쩍이는 조감도와 말도 안 되는 가격으로 내 집 마련을 할 수 있다는 점이 매력으로 다가오기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘지주택주의보: 당신만 오면 바로 시작!’에 대해 다룹니다.

지주택이란?

지역 주민이 조합(단체)을 만들어 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도입니다. 재개발¹⁾, 재건축²⁾과의 차이요? 땅의 소유 여부입니다. 재개발, 재건축은 자기 집(땅)을 가진 이들이 조합을 만들어 그 자리에 아파트를 짓습니다. 하지만 지주택은 조합원들이 아파트 지을 땅을 직접 매입해야 합니다. 해당 지역의 땅 주인을 설득해야 하죠. 지주택 사업의 성패도 여기서 주로 갈립니다.

¹⁾ 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다.

²⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다.

지주택을 피하라고 하는 이유는?

주변에서 지주택 가입을 말린 적이 있다고요? 그건 땅을 매입하지 못할 확률이 높기 때문입니다. 현행법상 아파트 지을 땅을 95% 이상 확보해야 사업 승인¹⁾이 나는데, 이 과정에서 세월아 네월아 하는 케이스가 많다고. 이유요? 사람이 덜 모이고, 돈이 덜 걷히고, 대출이자를 못 내고, 알박기²⁾가 나타나는 등 다양합니다. 지주택 성공 확률이 20%에 불과하다는 통계가 이 사업의 고단함을 말해주죠.

¹⁾ 지주택 사업은 일반적으로 조합원 모집→조합설립인가→사업계획승인(토지 확보율 95% 이상)→착공 순으로 이어집니다.

²⁾ 개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다, 개발 사업자에게 고가로 되파는 투기 수법을 말합니다.

대표적 피해 사례는?

① 조합 가입 후 수년이 지나도록 첫 삽도 뜨지 못해 조합을 탈퇴하더라도 납입금을 돌려받지 못하는 케이스가 1순위입니다. 이미 한배를 탄 (운명) 공동체라는 거죠. ② 사업이 순조롭게 진행되더라도 공사비 증액 등으로 거액의 추가 분담금을 내야 하는 사례 역시 적지 않습니다. ③ 사업이 늘어지거나 비리 등으로 조합이 모은 돈이 동나기도 합니다. 그간 낸 돈을 돌려받지 못한단 뜻이죠.

당신만 오면 바로 시작!

그건 그렇고 지주택은 어떻게 구분하느냐고요? 거리에서 이런 현수막을 발견했다면 의심부터 해야 합니다. ‘사업부지 내 토지 80% 확보¹⁾’, ‘선착순 동·호수 지정’, ‘당신만 오면 (사업) 바로 시작!’ 등등요. 이는 허위과장광고일 수 있습니다. 조합원 모집률을 높이기 위해 마치 확정된 사안처럼 홍보하죠. 특징이라면 위험 요소에 대해선 결코 말하지 않는다는 점. 가격 메리트 등으로 사람을 현혹해야 해서죠.

¹⁾ 특히 ‘토지 확보’의 의미를 명확히 파악해야 할 필요가 있습니다. 조합에서 흔히 말하는 토지 확보란 말 그대로 ‘토지사용승낙서’만 받아둔 경우가 있어섭니다. 쉽게 말해 땅을 사용할 수 있는 권한을 받았단 거죠. 반면 ‘토지 매입’이란 소유권이전등기까지 마무리된 상태로 조합이 실질적으로 토지를 사서 사업계획승인 단계를 확보했다는 의미입니다.

지주택은 무조건 나쁠까?

아니요. ① 일반 아파트 대비 분양가가 최대 20~30% 저렴하다는 장점이 있습니다. 조합이 사업 주체라 중간 마진을 없앨 수 있어서죠. ② 청약통장을 쓰지 않아 청약 경쟁이 없고 각종 규제도 덜해 자유로운 편이고요. ③ 재건축과 비교할 때 과정이 단순해 사업 속도도 빠릅니다(이론상). 이것이 바로 위험한 투자로 불리면서도 지주택에 계속 사람이 몰리는 이유. 또 사업을 성공적으로 추진한 단지도 있어 마냥 ‘위험하다’고 덮어두기도 어려운 게 사실이고요.

지인이 지주택 피해자라면?

최근엔 다행히 지주택 사업 요건이 전보다 까다로워졌습니다. 정부가 2020년에 관련 법을 고친 덕입니다. 가령 지금은 지주택이 조합원 모집 신고 수리 이후 2년 안에 설립인가를 못 받거나, 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 받지 못하면 총회를 통해 사업 종결 및 해산 여부를 결정할 수 있습니다. 즉 사업이 늘어져 피해를 본 경우 환불이 가능해진 것. 최근엔 서울시도 팔을 걷어붙였습니다. 관내 지주택 110개에 대한 실태조사에 들어갔다는 소식입니다.

수도권 줍줍도 미달

수도권 청약 열기가 예전만 못합니다. 무순위청약(줍줍)¹⁾에서도 미달이 나오고 있습니다. 이를테면 최근 무순위청약을 진행한 서울 강북구 수유동 아파트, 인천 송도동 아파트에는 끝내 가구수보다 적은 청약자가 몰렸습니다. 시장에선 그 원인을 두 가지로 진단합니다. 집값이 고점이란 인식이 퍼졌고(시세차익 기대감 X), 금리가 올라 자금 마련이 어려워졌기 때문이라고요. 물론 수유동 아파트는 선호도가 높지 않은 소규모 단지라는 특징이 있긴 했습니다.

¹⁾ 아파트 계약 취소분에 대해 무순위 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역 무주택자만 신청 가능합니다.

1년간 20% 상승

지난해 토지거래허가구역¹⁾으로 지정된 서울 압구정·여의도·목·성수동 등에서 여전히 신고가²⁾ 거래가 나오고 있습니다. 이를테면 압구정동 아파트 시세는 지난 1년 사이 20% 넘게 급등했는데, 같은 기간 강남구 평균 상승률(14%)의 1.5배 수준입니다. 이는 차기 정부의 부동산 규제완화책에 따른 기대감과 관련이 있습니다. 다만 서울시는 4월 말에 끝나는 서울 몇 개 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 규제를 1년 연장할 거로 보입니다.

¹⁾ 일정 규모 이상의 주택과 상가, 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다. ‘토지’거래허가구역인데 집 살 때도 허가받아야 하는 이유는 땅 위에 지은 건물은 모두 대지지분을 갖고 있어서입니다.

²⁾ 이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.

왕릉 뷰 아파트 안돼!

문화재청에서 각종 개발사업에 대한 문화재 보존책을 만듭니다. ‘제2의 왕릉 뷰 아파트’ 사태를 막겠다는 겁니다. 핵심은 ‘세계유산영향평가’입니다. 가령 현재 개발 중인 3기 신도시¹⁾ 등이 세계유산에 미치는 영향을 조사해 부정적인 게 감지되면 계획을 바꾸게 하겠다는 것. 참고로 현재 유네스코가 지정한 국내 세계유산은 불국사와 종묘 등 15개로 전국 70여 곳에 흩어져 있습니다.

¹⁾ 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.

5월 11일부터 양도세 할인!

대통령직 인수위원회가 이달부터 한시적으로 다주택자¹⁾에게 매기던 높은 세율의 양도세²⁾를 부과하지 말자고 제안했지만, 정부가 공식 거부했습니다. ‘시장 안정’ 때문입니다. 다주택자들이 지방의 집을 먼저 팔고 똘똘한 한 채³⁾로 갈아타면 서울 집값이 뛸 수 있다는 계산입니다. 이에 차기 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치를 5월 11일 새 정부 출범 즉시 시행하기로 했습니다.

¹⁾ 집을 두 채 이상 가진 이를 말합니다. 한 채는 실거주용, 다른 집은 세를 놓는 식으로 임대수익을 얻고 가격이 오르면 시세차익도 챙길 수 있어 각광받고 있습니다.

²⁾ 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다. 현재 다주택자에 대한 최고세율은 지방세를 포함해 최대 82.5%입니다.

³⁾ 다주택자가 정부의 규제를 피해 다른 주택은 팔고 유일하게 남겨둔 단 한 채의 아파트를 말합니다. 투자 가치가 높은 고가 아파트인 경우가 대부분입니다.

원희룡 ‘속도 조절’

원희룡 국토교통부 장관 후보자가 “재건축·재개발 규제완화책에 따른 투기 이익을 누릴 수 있는 주택이 쏟아질 것처럼 생각하는 건 큰 착각”이라고 했습니다. 차기 정부 출범 전부터 부동산 규제완화책에 대한 기대감에 시장이 들썩일 조짐을 보이자 ‘속도 조절’을 예고한 겁니다. 그런가 하면 “집값을 단번에 잡겠다는 오만하고 비현실적인 접근은 하지 않겠다”고도 했습니다. 시장원리와 전문가 의견, 국민 눈높이 등을 고루 살피겠다는 뜻으로 보입니다.

위안과 초록 세상에 대한 영화 <마담 프루스트의 비밀 정원>

#5 슬픈 기분이 들 때 찾아갈 장소가 필요하지 않나요?
영화 <마담 프루스트의 비밀 정원>에서 피아니스트 폴은 우연히 마담 프루스트의 집에 방문한다. 뿌연 먼지 속 평범해 보이는 실내. 초록 계열 꽃무늬 벽지와 낡고 컴컴한 복도를 지나 커튼을 열자 쏟아지는 빛과 함께 마주하게 된 건 다름 아닌 ‘정원’이다. 방인 동시에 비밀 정원. 부인은 집주인 몰래 아파트 마루를 뜯어 흙을 채우고 식물을 가득 심었다.

붉은 페이즐리 문양 벽지와 초록 식물이 대비를 이루는 공간. 어딘가 활기를 띤 빛이 가득한 곳. 조화를 이룰 것 같지 않은 물건들. 이를테면 금빛 달마상과 우쿨렐레, 턴테이블, 문짝이 하나 없는 에메랄드빛 수납장 같은 것이 함께 놓여 있다. 그리고 각종 넝쿨이 벽을 타고 자라 이 모든 걸 휘감았다. 프루스트 부인은 이곳에서 자신을 찾아온 손님에게 특별한 차를 대접하고, 기억 속 여행을 떠나도록 돕는다. 붉은 식탁보를 씌운 둥근 테이블에 앉아 잠든 듯한 손님, 그리고 음악을 들으며 유유자적 식물에 물을 주는 프루스트 부인의 모습이 쉽게 잊히지 않는다.

우울한 기분이 들 때마다 영화 <마담 프루스트의 비밀 정원>을 떠올린다. 정원사가 되어 끝없이 펼쳐진 숲을 가꾸고 싶었던 프루스트. 그녀가 가꾼 작은 정원에 대해 생각한다. 그리고 내겐 무엇이 그 작은 정원의 역할을 하고 있는지 스스로 되묻는다.