[두부레터] 맛피아가 아닌 마피아가 대세?

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💌 2024년 11월 26일 두부레터입니다.

첫 킹두부 발행에 많은 분들이 관심 가져 주셔서 감사합니다😉. 더욱 심혈을 기울여 2,3,4...번째 킹두부 제작에 집중하고 있어요! 님, 꼭 한 번 구경해 주실거죠!

나폴리 맛피아 마피아가 대세?

수도권에서 마피 단지가 늘어나고 있어요. 이른바 마피아(마피 아파트)인데요. 마피는 마이너스 프리미엄을 뜻해요. 즉, 집값이 떨어져서 시세가 분양가보다 낮아진 현상을 말해요. 마피아를 찾아볼까요?

마피 정의부터

아파트 거래할 때 'P'가 붙었다 는 말 들어봤을 거예요🙄. 프리미엄의 P 인데요, 청약에 당첨된 후 이런저런 사정으로 분양권을 팔게 될 때가 있어요. 청약 당첨권은 대개 시세보다 저렴하겠죠? 그럼 이 티켓을 팔 때 웃돈을 얹어요.

부동산 시장이 좋고 청약이 활발할 때면 분양권에 당연히 P가 붙어요. 몇 천에서 몇 억까지요. 근데 이 P도 상황에 따라 용어가 달라집니다.

분양가 기준으로 시세가 더 올랐다? 그럼 플러스 프리미엄(플피), 분양가보다 시세가 낮아졌다? 그럼 마이너스 프리미엄(마피)입니다. 더 낮춰 판다는 거죠.

초반 프리미엄(초피)도 있어요. 청약 당첨되고 계약서 도장도 찍기 전에 파는 거예요. 이때 P를 붙였다면 초피예요. 근데 이게 불법이라 하니 조심!

손에 남는 프리미엄(손피)도 있어요. 이건 부동산 시장이 과열됐을 때 나타나는데요, A 아파트가 앞으로 몇 억은 더 오를 것 같아요. 어떻게 해서든 A 아파트를 갖고 싶어요. 그럼 두부가 집주인의 양도소득세 및 기타 부대비용까지 모두 내는 경우예요. 그렇게 해도 지금 A 아파트를 사는 게 이득이란 생각이 들면 GO 하는 거죠. 물론 이 경우도 불법의 소지가 있기 때문에 조심!

마피아를 찾아볼까

서울은 강북, 그 외 수도권에서 마피가 보이고 있어요. 입주를 앞두고 분양가보다 더 가격을 낮춘 분양권을 파는 거죠.

경기 광명시의 트리우스 광명 아파트가 다음 달 입주 예정인데요, 마피 5천이 붙어서 분양가(11억대)에서 10억대로 싸게 매물이 나왔어요. 송도나 미아동은 7천만원까지 떨어지네요.

왜 마피가 유행?

그 어렵다는 청약에 당첨됐는데 왜 입주를 포기하고 가격을 낮춰서까지 물건을 팔려는 걸까요? 대출 규제가 큰 이유로 꼽혀요🤨.

두부는 입주일이 다가올수록 불안합니다. 잔금을 치러야 하는데 돈이 없거든요. 그럼 전세 세입자를 먼저 들이는 방법이 있어요. 그 사이 돈을 벌어서 2, 4년 뒤에 입주하면 되니까요.

그런데 대규모 아파트 입주가 시작되면 전셋값과 매매가격이 일시적으로 내려가는 현상이 벌어져요. 두부 같이 세 먼저 놓으려는 사람들이 많으면 전세 매물이 쌓이죠. 그럼 가격이 내려갑니다. 그렇게 전셋값이 떨어지면...

잔금 5억을 내야 하는데, 전셋값이 예상치 5~6억에서 4억으로 떨어졌다...? 그럼 당장 1억 이상이 필요한데 그 돈이 없다면 눈물을 머금고 팔아야겠죠. 이때 부동산 시장이 안 좋아졌다면 사려는 사람도 없겠죠. 그렇다면 또 다시 눈물을 머금고 마피를 붙여 팔게 되는 거예요.

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분양권 vs. 입주권

분양권 : 청약통장 가입자가 주택청약에 신청해 당첨되었을 경우 발생하는 권리

입주권 : 살고 있던 주택이 재개발·재건축된 조합원이 '신축 주택에 입주할 수 있는 권리'. 사업시행인가 거쳐 관리처분계획 인가 받은 시점에 발생

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마피아? 우린 보류지라도...

부동산 시장은 지역에 따라 온도차가 다르게 나타날 때가 있어요. 극호황일땐 너도나도 오르지만 조금 주춤하거나 하락세일 때는 오르는 지역, 떨어지는 지역이 동시에 나타나거든요.

위에서는 마피아 얘기를 했는데요, 이번엔 보류지 얘기예요. 뭔가 신조어 같다고요?🤭

보류지는 조합이 만일의 사태를 대비해 분양하지 않고 남겨둔 물량이에요. 물량 착오나 법적 분쟁 등의 예비 목적으로 1% 이내 일반 분양 물량을 나중에 경매로 내놓는 거죠. 여기서 조합은 원래 해당 아파트에 살던 원주민을 말해요.

청약에 떨어졌거나, 청약 시기를 놓쳤는데 나중에 해당 아파트에 관심이 있다면 보류지에 도전해 볼 수 있어요. 청약통장 없이 동·호수를 선택할 수 있는 건 장점이에요.

만약 부동산 시장이 안 좋으면 계속 유찰이 돼요. 유찰은 경매에서 주인이 나타나지 않는 경우 가격이 다운되고 다음으로 넘어가는 걸 얘기해요. 만약 부동산 시장이 안 좋으면 몇 차례의 유찰이 계속돼요. 그러다 조금씩 시장이 회복하면 주인이 나타나기도 하고요.

이것도 경매니까 최저가가 정해져 있어요. 일반적으로 청약 당첨 시 분양가보다 조금 높고 시세보다는 저렴해요. 입찰을 한다면 최저가보다 높게 써야하고, 가장 높게 쓴 사람이 당첨돼요.

우선 입찰 기준가격의 10%를 입찰보증금으로 내야해요. 만약 두부가 떨어진다면 당연히 보증금은 돌려받아요. 그런데 당첨되고도 계약을 포기한다면? 보증금은 돌려받지 못해요. 전액 조합에 들어가요. 그러니 신중하게 고민해야겠죠?

지난 7월엔 9월 입주 예정인 송파구 문정동 '힐스테이트 e편한세상 문정'이 보류지 8가구를 조기 완판했어요. 7월만 해도 시장이 엄청나게 뜨거웠죠. 그래서 시세차익이 3억 정도 됐어요.

최근엔 광진구 자양동 '롯데캐슬 리버파크 시그니처' 보류지가 2개 나왔어요. 59㎡ 분양가(7억4200만원) 대비 최저 입찰가 10억9830만원으로, 국평 84㎡는 분양가(9억1100만원) 대비 최저 입찰가 14억864만원으로요.

분양가랑 비교하니 꽤 높아보이지만, 주변 시세를 보면 '음... 싸다'란 생각이 들거예요. 현재 전용 59㎡가 17억5000만~19억원이거든요. 결국 59㎡ 낙찰가가 14억5110만원이 됐다고 하니 시세차익이 꽤 나오네요.

# 재건축 속도내는 목동아파트

지난해 1월 재건축 안전진단을 통과한 목동10단지가 1년 9개월 만에 정비계획안을 공개하며 재건축에 속도를 내고 있어요. 목동 신시가지 14개 단지 중 6·4·14·8·13·12단지에 이어 7번째. 지난해 6월 신속통합기획 패스트트랙(자문 방식)에 신청하며 재건축이 급물살을 탔어요.

# 11억 하락?

최근 두 달 사이 집값이 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 용산구 이촌동에 있는 '래미안첼리투스(460가구)'로 나타났어요. 전용 124㎡는 8월 51억9000만원(43층)에 거래됐는데 지난달 40억5000만원(13층)에 손바뀜했어요. 11억 정도 하락했는데 층의 차이도 있겠네요.

# 미국도 집값이 문제

미국의 집값은 코로나19 이후 크게 뛰었는데요. 평균 주택가격이 지난 2020년 이후 47.1% 급등했어요. 중위매매가격은 39만4000달러에 이르러요. 미국에서 집을 사려는 사람은 통상 20만 달러(2억8000만원)짜리를 찾는 것이 일반적이었으나, 치솟은 집값에 이제는 내 집 마련이 훨씬 어려워진 것으로 보여요.

# 아파트다워지는 오피스텔

정부가 2월 오피스텔 발코니 설치 기준을 없앤 데 이어 이번엔 마지막 규제로 꼽히는 '바닥난방' 설치 기준을 폐지해요. 오피스텔 신분은 여전히 '준주택'이지만 외관이나 주거 기능만 놓고 보면 더는 아파트와 다르지 않아요. 오피스텔은 업무용에 가까운 만큼 주거용으로 짓는 걸 제한하는 규제들을 대거 뒀어요. 바닥난방을 제한하고 오피스텔 내 발코니 설치를 금지했죠.

# 웰컴 층간소음 없는 세상

LH가 내년 하반기부터 공공주택 설계 시 층간소음 1등급 기술을 전면 적용하기로 했어요. 공공 아파트에서도 층간소음을 '도서관에서 속삭이는 소리' 수준으로 줄인 주택을 공급한다는 거예요. 층간소음에서 민원이 가장 많은 소리는 쿵쿵대며 걷는 '발망치' 소리예요. 현재 국토교통부가 정한 층간소음 기준인 4등급(46dB~49dB)에서 아이들이 뛰는 소리는 47~48dB 수준이에요.