지난 21일 '분양가 제도 운영 합리화 방안'이 발표됐어요. 말 그대로 새 아파트 분양할 때 좀 더 현실성을 반영하겠다는 건데요. 결과적으로 앞으로 아파트 분양가가 최대 4%까지 오를 거란 전망입니다. 이에 대한 입법예고 및 행정예고를 29일부터 7월 11까지 실시한다고 해요. 우선 분양가상한제(분상제)부터 짚어볼게요!

분상제는 무엇?

분양가 규제를 위해 1977년 처음 도입됐어요. 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도예요. 그럼 분양가가 주변 시세의 7~80%로 형성됩니다. 원래 공공택지에만 적용되던 것이 2020년 7월 말부터 민간택지에도 적용됐어요. 무주택자나 실수요자가 새 아파트를 저렴한 가격에 얻을 수 있도록 하는 일종의 혜택입니다.

그러나 백퍼 좋기만 한 제도는 없습니다. 분상제 역시 출발은 좋은 취지였지만 조금씩 잡음이 생기기 시작했어요. 주변 시세보다 저렴하니 '당첨되면 로또'라며 실수요자 외 투자 세력까지 붙은 거죠. 경쟁률이 어마어마하겠죠? 그러면서 낮은 가격에 분양받고 나중에 프리미엄을 붙여 파는 투자 수요가 몰립니다. 

무엇이 달라지나?

지금까지는 정비사업 추진 과정에서 기존 거주자 이주·명도 등 부가 비용이 발생해도 분양가에 반영되지 않았어요. 뿐만 아니라 자잿값이 급등해도 바로바로 분양가에 반영할 수 없었어요. 프로세스가 정해져 있거든요. 건설사 입장에선 수지맞는 장사(?)가 아니었죠. 그러다 보니 분양을 계속 미루면서 주택 공급이 빨리 일어나지 않게 됩니다. 올해 원자재 가격 급등으로 4월까지 착공실적이 전년 동기 대비 32%가량 줄어들었어요.

이제 이러한 부분들이 개선됩니다. 그동안 빠졌던 정비사업 추진 시의 필수 비용 등이 분양가에 반영돼요. 시멘트, 철근 등의 자잿값 상승분도 건축비에 제때제때 플러스 되고요. 주택 공급자와 건설사들의 부담이 조금이나마 줄어들면 재건축 재개발에 힘이 실릴 것입니다.  

그리고 택지비를 산정할 때 원래 한국부동산원이 단독으로 심사했는데 심사단을 좀 더 강화합니다. 검증위원회를 설치해 감정평가사가 의견을 내고 민간 전문가도 참여하는 거죠. 좀 더 투명하게 운영하겠다는 의지입니다.

이렇게 되면 3.3㎡당 2580만원이던 분양가가 2640만원으로 2.3% 오른다는 시뮬레이션이 나왔어요.

그래서 더 좋아지나?

건설사가 좀 더 속도를 내서 새 아파트를 뚝딱뚝딱 짓게 되면 주택 공급이 많아지겠죠. 이건 청신호예요. 근데 문제는 과연 그 집을 살 수 있는 환경이 되느냐 입니다. 왜냐면 분양가격이 더 올라가도 중도금 대출 제도는 그대로이기 때문이죠.

아파트를 분양받으면 분양금액에서 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%)이 일반적인 분양금 납부 프로세스입니다. 이때 중도금은 계약자가 바로 내지 않고 중도금 대출을 받게 됩니다. 아파트 분양 후 입주까지 몇 년이 걸리는데요, 중도금을 약 6회 정도 나눠서 입금하는 거죠.

현재 우리나라 고가주택 기준이 9억이에요. 그래서 9억을 초과하는 주택은 중도금 대출이 안나와요. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 못받기 때문인데요, 이 기준은 2016년부터 약 6년간 유지돼 온 규제예요(라떼시절...).

대출이 안 나오니 당장 현금을 갖고 있는 사람만이 분양받을 수 있겠죠? 분상제를 손 본 것은 주택을 더 많이 만들어 무주택자들이 내집마련할 수 있게 한 건데, 중도금 대출에서 막히니 정작 '분양받아도 돈을 낼 수 없는' 상황이 되는 것이죠.