지난해 연말, 태영건설의 워크아웃(기업구조개선)이 본격화되면서 분위기가 뒤숭숭했죠. 신년사에서 이창용 한국은행 총재는 “부동산 PF를 중심으로 일부 위험신호가 감지되고 있다”라는 경고도 했습니다. 윤세영 태영그룹 창업회장은 채권단 설명회에서 눈물로 반호소 반협박(?)을 하기도 했는데요. 국가 경제가 타격을 입기 전에 태영의 도산을 막아달라고 말이죠. 아니, 건설사가 망한다고 국가 경제가 주저앉을 수 있나요?

독자분들은 “이걸 내가 왜 알아야돼?” 의문을 가질 수 있을텐데요. 저희도 그랬습니다. 그런데 좋은 기사들로 공부를 해본 결과, 문제가 꽤 크더군요. 그래서 이번 호의 목표는, 독자분들의 ‘의문’에 성실히 답하기입니다. 같이 공부하는 느낌으로 편히 읽어주세요. 거칠게 비유하자면, 태영건설은 ‘뾰루지’ 입니다. 한국 경제가 깊은 염증을 앓고 있는데, 그걸 감지하게끔 도와주는 역할을 했거든요. 이번 호는 태영건설이 쏘아올린 한국 부동산 PF의 문제로 시작합니다. 왜 다른 곳도 아니고 건설사가 부동산 개발 사업에서 많은 빚을 보증할 수밖에 없었는지 살펴봅니다. 이후 구조 전체에 태영은 어디 있는지, 한 건설사가 국민경제에 악영향을 미칠 뇌관이 될 수 있는지 파악하고 전망과 해법도 정리합니다.

레터를 읽으시는 동안, 간간히 뾰루지 비유를 기억해주세요. 훌륭한(?) 길잡이가 되줄 수 있을 겁니다.

“태영이 이대로 무너지면 협력업체에 큰 피해를 남기게 돼 줄 도산을 피할 수 없다.

국가 경제 위기의 불씨가 될 수 있다”

— 윤세영 태영그룹 창업회장, 채권자 설명회 호소문 중

부동산 PF는 어떤 프로젝트에 대해서 발생할 수 있는 미래의 수익을 근거로 돈을 빌려주는 금융기법을 말해요. 쉽게 말해 아직 건물을 짓지 않았지만 짓기만 하면 비싼 가격으로 팔릴 것이라는 가능성을 보고 큰돈을 투자받는 거예요.

부동산 시장은 불패할 것이라는 믿음 속에서 막대한 성공을 꿈꾸며 개발 사업에 뛰어드는 이들이 있었죠. 바로 부동산 개발업체(시행사)입니다. 시행사는 부동산 상품 기획부터 자금조달, 토지매입, 인허가, 분양까지 사업의 전 과정을 책임져요. 하는 일로 보면 개발 사업이 시행사의 독무대 같지만 사실 시행사는 계획과 노하우만 있지 이를 실현할 ‘돈’은 없어요. 그래서 사업에 돈을 빌려 줄 줄 금융기관들(은행·보험사·증권사·저축은행·여신전문금융회사 등)을 찾아 나섭니다.

건물까지 올린 상태에서 분양에 실패하면 부채에 깔려 죽는다고 말이 있습니다. 개발주체인 시행사가 적은 자본금(PF 자본의 5% 정도)으로 사업에 참여해 그 외의 비용은 빌린 돈으로 충당하는 부동산 PF 구조 때문이에요. 부채를 이용한 투자, 전문 용어로 ‘레버리지(leverage)’라고 해요. 우리말로 번역하면 지렛대(lever)의 힘입니다. 막대기를 사용해 적은 힘으로 큰 돌을 움직이듯 남의 돈을 이용해 적은 내 돈으로 규모가 큰 사업을 성공시키는 원리가 닮았죠? 물론 성공하면 막대한 수익을 올리지만 부동산 PF처럼 레버리지 비율이 높으면 위험성 또한 큽니다.

만약 내 돈 100원을 투자해 100원짜리 집을 샀다고 가정해 봅시다. 얼마 후 집값이 20% 떨어져 80원이 된다면 내 돈 20원을 잃었다고 할 수 있겠죠. 그럼 이번에는 내 돈 100원에 은행대출금 900원을 끌어와 1,000원짜리 집을 사보겠습니다. 집값이 20% 떨어져 800원이 된다면 어떨까요? 이전과 동일하게 20% 떨어졌음에도 내 돈 100원을 모두 잃었고 은행대출금 900원마저 갚을 수 없는 상황이 됐습니다. 이처럼 빚을 과도하게 낀 투자는 더 많은 수익을 낼 수 있는 대신, 잃을 때는 없던 손실을 만들어냅니다.

레버리지가 높은 사업은 본질적으로 위험한 데다 시행사는 영세하고 신용도가 낮으니 금융기관들이 쉽게 돈을 빌려줄 리 없죠. 이때 시행사가 구원투수로 끌어들이는 게 바로 ‘건설사’예요. 즉, 시행사는 자신들의 발주를 받아 건물을 올릴 건설사를 보증인으로 세웁니다. 시행사가 빌린 돈 못 갚으면 건설사가 대신 상환할 거라는 말로 금융기관을 설득하죠. 부동산 시장이 호황이라 분양이 완판되면 실제로 이 약속을 책임질 상황은 일어나지 않으니 건설사도 일단 보증을 서요. 당장 빚은 아닌데 금리 인상, 부동산 경기 악화에 따라 채무로 확정될 수 있는 금액인 ‘우발 부채’라는 리스크를 떠안고 시공 사업을 따오는 거죠. 태영건설이 위기에 내몰린 것도 수많은 빚보증이 실제 채무가 됐기 때문입니다.

🧭글 보러 가기

정책 당국은 일단 급한 불을 꺼야 할테고요, 장기적으로는 한국식 부동산 PF 구조를 개선해야 합니다. 최근 정부는 급한 불을 끄기 위한 연착륙 대책을 몇 가지 내놓았습니다. 시장에 공포 심리가 번지는 것을 막고, 부실 사업장을 정리하는 내용이 골자를 이룹니다.

먼저, 정부는 공포가 번지는 것을 막기 위해 대출 보증 등을 통해 부동산 PF 시장에 유동성을 공급한다고 발표했습니다. 쉽게 풀면 이렇습니다. 금융 기관들은 '혹시 내가 대출해준 사업장의 PF에서도 돈을 못 받는 거 아니야?' 라고 공포감을 가질 수 있어요. 그래서 앞다투어 부동산 PF 시장에서 자금을 회수할테고, 이는 시장 붕괴로 이어질 수 있습니다. 이러한 사태를 막기 위해 정부가 '그럴 일 없어, 설령 시행사나 시공사가 빚 못 갚아도 공적 자금으로 네 원금 보장해줄게'라고 금융 기관에 약속하는 거죠.

두번째 대책은 부실 사업장과 부실 채권 정리에 대한 지침입니다. 수익성이 불투명한 사업장의 경우, LH 같은 공적 기관 및 이외 재정이 건전한 운영 주체에 싸게 매각하게끔 유도하는 것이죠. 또한, 증권사가 PF의 형태로 대출해 준 돈 중 못 받을 것 같은 부분에 대해서는 과감히 손실 처리하는 방안도 눈에 띕니다. 즉, 채권을 매각해 손실을 실현하라는 것이죠. 벌 받는 게 무섭겠지만, 각자 인생이 끝장나지 않을 정도로 벌 받고, 새 출발하자는 뉘앙스로 해석됩니다.

한편, 장기적인 구조 개선의 핵심에는 '레버리지 축소’, 즉 자기 자본 확대가 있습니다. 부동산 프로젝트에서 자기 자본 비율이 늘어난다는 것은 중요한 의미를 내포하는데요. 미분양 등으로 인한 손실로 투자금을 모조리 잃어도 남이 와서 갚아주지 않는다는 것을 알고 투자하는 투자자들이 늘어난다는 뜻입니다. ‘시공사가 대신 상환해주겠지’ 라는 믿음에 기대어 투자할 수 없는 것이죠. 때문에, 금융 기관들이 부동산 호황기라고 해서 무분별하게 부동산 시장에 투자하는 것을 어느 정도 방지할 수 있어요. 다른 말로, 주식에서 손실이 난다고 해서 누가 와서 투자 원금을 보장해주지 않는 것을 알기 때문에 전재산을 함부로 주식에 걸지 않는 것과 같은 이치이죠.

부동산 불황기가 겹칠 때마다 정부가 매번 건설사에 인공호흡기를 대주는게 근본적인 해법이 될 수는 없습니다. 장기적인 청사진이 필요한 시점입니다.

🧭글 보러 가기

벌써 1월도 거의 다 지나간 요즘, 저는 열심히 박사 면접을 보러 다니고 있습니다. 아마 연구자가 되겠다고 결심한 이래 가장 중요한 기로에 놓여 있는 게 아닐까 해요. 어쩌다 여기까지 이르렀나 돌이켜보곤 했는데, 이십 대 초반에 읽은, 피케티의 ‘21세기 자본’이란 책에서 그 출발점을 찾을 수 있었습니다. 그는 사회과학자의 소명에 대해 다음과 같이 적습니다.

“[사회과학적] 연구는 끈기 있게 사실과 패턴을 찾아내고 그것들을 설명할 수 있는 경제적, 사회적, 정치적인 작동 원리들을 차분하게 분석함으로써 민주적 토론에 필요한 정보를 제공하며 그 토론의 관심이 좋은 질문들에 집중되도록 할 수 있다. 이런 연구는 토론의 용어들을 끊임없이 다시 정의하고, 선입견이나 사기를 폭로하고, 모든 것이 비판적인 검증을 받도록 하는 데 기여할 수 있다. 내가 보기에는 이것이 바로 사회과학 연구자를 비롯한 지식인들, 그리고 누구보다도 연구에 바칠 수 있는 시간을 더 많이 가진 운 좋은 시민들이 할 수 있고 또 해야 하는 역할이다.”

그리고 제 이십 대의 나머지 시간은 피케티가 묘사한 저 멋진 삶에 이르는 길이 전혀 멋지지 않은, 고되고 반복적인 일상에 파묻혀 있다는 사실을 호되게 배우는 시간이었습니다. 뜨겁게 달군 쇠구슬을 얼음에 놓으면 어떻게 될지 알아보는 유튜브 영상 같은 건 인제 그만 좀 보기, 아침에 제 시간에 일어나기, 일어났으면 이불 개기, 컵라면으로 점심 때우지 않기, 규칙적으로 운동하기, 그리고 무엇보다 열심히 공부하기 등. 좀처럼 지키고 싶지 않고, 그래서 더러 못 지켰지만, 지키지 않으면 인생이랑 대화가 되지 않는 그런 일상 말이죠.

때로는 이런 일상의 반복이 무슨 의미가 있나 회의가 들 때도 많았습니다. 그럼에도 신형철 평론가의 표현을 빌려, ‘사는 것이 느린 자살처럼’만 느껴지지 않는 이유가 있다면, 제가 여전히 저의 의제를 갖고 언젠가 우리 사회의 중요한 토론에 참여할 수 있다는 믿음을 붙잡고 지낼 수 있기 때문인 듯합니다. 저의 경우, 그 의제는 ‘금융’이었습니다. 우리 사회가, 특히 금융 시장의 참여자들이 어떻게 위험과 수익을 나눠 갖는지에 따라 누군가 다른 사람들의 이익을 희생하여 자신의 이익을 챙길 수 있는 구조가 생길 수 있다는 사실이 신기하고, 무엇보다 중요해 보였거든요. 2008년 금융 위기부터 태영건설 사태까지, 일련의 금융 위기를 관통하는 키워드가 있다면 ‘이익은 나의 이익, 손해는 모두의 손해’를 가능하게 하는 금융 기법과 구조의 존재일 텐데, 이때 이익을 보는 이들은 금융권의 극소수 임직원인 반면, 피해자는 납세자 전체입니다. 따라서 우리 사회가 이 구조를 어떻게 변화시킬지 토론하는 것은 중요한 일일 것입니다.

태영건설 사태를 주제로 다루지 않았다면 레터를 통해 이런 얘기를 수다스럽게 할 기회가 없었을 것입니다. 그만큼 꼭 참여하고 싶은 주제였고, 에디터들과 함께 열심히 준비했습니다. 공론장의 여느 주제가 그렇듯 여러분의 관심과 이해가 꼭 필요한 주제이기도 합니다. 태영건설 사태에 관심 있던 분들께 도움이 됐길 바라며, 설레는 마음으로 레터를 띄웁니다.