NEWS / 머니캘린더, 올해만 40% 떨어진 터키의 리라화, 게임 콘텐츠와 연동된 NFT 거래소의 등장, 주목할 만한 짧은 뉴스를 담았어요.

박미희 / 40세 / 안경사 / 2016~2021년 5월까지 원룸 건물주 / 김얀의 23년지기

“하고 싶은 것을 할 수 있게 해주는 돈”

김얀: <돈터뷰>의 공통 질문입니다. 미희 님에게 돈이란 무엇인가요?

미희: 돈은 하고 싶은 것을 할 수 있게 해주는 수단이에요. 친구들과 맛있는 음식을 먹고, 가족들과 좋은 곳에 여행을 가려면 다 돈이 필요한 일이잖아요.

김얀: 2016년부터 원룸 건물주였다고 했는데 그러면 35살에 원룸 건물을 샀다는 거잖아요. 혹시 부동산 투자는 어떻게 시작하게 된 거예요?

미희: 2008년, 그러니까 27살에 결혼을 하면서 전셋집을 알아보다가 ‘어차피 계속 살 거니까 대출을 받더라도 매매를 하자’라고 결심했어요.

집값의 절반 가까이 대출을 받으면서 ‘혹시나 집값이 떨어지면 어쩌나, 그냥 나도 안전하게 전세를 하는 게 맞나’ 하는 생각도 들었지만, 2년마다 이사 다니는 데도 돈이 꽤 들고 번거롭기도 하겠다 싶더라고요.

그래서 울산 시내에 24평 아파트를 1억 2,500만 원에 샀는데 몇 년 지나서 그게 2억 원이 됐어요. 4~5년 만에 두 배 가까이 오른 거죠. 부동산 중에서도 입지가 좋은 곳은 확실히 오른다는 걸 그때 느꼈어요.

이때 부동산에 눈을 뜨고 더 큰 평수의 브랜드 아파트를 보러 다녔어요. 비슷한 위치에 더 큰 평수 아파트를 3억 1,500만 원에 전세를 끼고 샀어요. 혹시 집값이 떨어지더라도 우리가 들어가서 살면 되겠다는 생각으로 샀는데, 4~5년 지나니까 4억 3,000만 원으로 올랐어요.

그러면서 1억 원으로 조그만 상가를 매입해 임대 수익을 얻었고, 나중에는 1억 5,000만 원에 되팔면서 시세 차익도 얻었어요. 이런 방식으로 조금씩 종잣돈을 불려가면서 부업으로 부동산에 투자했어요.

김얀: 부동산 공부는 어떻게 하셨나요?

미희: 부동산은 확실히 ‘정보’거든요. 그때는 지금처럼 사람들이 재테크 공부를 하지 않았던 시기라서 저는 무조건 발로 뛰었어요.

일단 부동산 소장님과 관계를 다지는 게 첫 번째 전략이었어요. 내가 사고자 하는 물건의 주변 부동산마다 들어가 보고, 그중 제일 신뢰가 가는 곳이 생기면 뭐라도 사 들고 가서 부동산 소장님과 친하게 지냈습니다.

여기서 팁이 있다면, 소소한 ‘선물’이었어요. 50~60대 소장님들에겐 박카스와 롤케이크, 30~40대인 분들에게는 스타벅스 커피와 마카롱 등을 들고 방문했습니다.

‘이렇게까지 해야 하나’라는 생각이 들 수도 있지만, 선물에 투자한 1~2만 원이 1~2억 원으로 되돌아올 수도 있어요. 언제든지 준비가 되어 있다는 믿음을 보여주면, 좋은 물건이 나왔을 때 부동산 소장님들이 바로 전화를 주시곤 했거든요.

물론 가장 중요한 건 기회가 왔을 때, 그 기회를 잡을 준비를 해놓는 거예요. 최소한 계약금의 현금은 항상 가지고 있어야 해요. 또 동네 아파트에 대한 지식은 다 알고 있어야 하고요.

거래가격부터 주위 환경, 앞으로 어떤 호재가 있을지, 아파트 동마다 차이점 등 이게 좋은 물건이 확실하다는 걸 스스로 판단할 수 있는 지식이 필요해요. 부동산 소장님이 좋은 정보를 주셨는데, “잠깐만요, 알아볼게요” 하면 이미 다른 사람이 가져가고 없거든요.

원룸 건물주,
절대 쉽지 않더라고요

김얀: 원룸 건물 투자는 어떻게 하게 된 거예요?

미희: 약 5억 원 정도의 종잣돈이 생겼을 때, 10억 원 정도의 원룸 투자에 도전해봐야겠다는 생각이 들었어요. 그때만 해도 ‘노후 준비는 원룸 투자’라는 얘기가 돌았거든요. 원룸으로 임대 수익을 받으면서 몇 년 갖고 있다가 1~2억 원이라도 시세 차익을 남기면서 팔 수 있겠다 싶더라고요.

울산 시청 근처에 신축 원룸을 대출 끼고 9억 5천만 원에 샀어요. 총 4층 건물이었는데 4층은 저희가 살았어요.

세입자는 총 6가구, 사무실 1개까지 포함해 월 임대 수익으로 약 320~350만 원을 얻을 수 있었습니다. 물론 그중에 200만 원은 대출 이자와 건물 관리비로 지출했어요.

김얀: 직장 다니면서 부업으로 임대 소득 120~150만 원이면 괜찮은데, 왜 계속 원룸을 팔려고 했나요?

미희: 원룸 건물은 아파트보다 가격이 잘 오르지 않더라고요. 지역 특성도 있었어요. 울산은 원룸이 많은 편인데, 그 와중에 중공업 경기가 휘청이면서 수요가 부족해 공실인 원룸이 많았어요.

결국 원룸 건물을 팔면서 시세 차익은 거의 얻지 못했지만, 정말 공부가 많이 됐어요. 깨달은 게 있다면, 원룸 건물주가 돼서 임대료 수입을 얻는 건 ‘퇴직하고 노후에 대출 없이 본인 돈으로 하는 방식’이 괜찮다고 생각해요.

반대로 저처럼 직장이 있고, 50% 정도의 대출을 받고 이자를 갚는 건 추천하지 않아요. 신경 써야 할 일이 정말 많거든요. 저희는 주인 세대에 직접 살았잖아요. 세입자가 7가구다 보니 민원이 밤낮없이 와요.

또 원룸은 이사 주기가 짧은 편이에요. 이사 날짜 때문에 어쩔 수 없이 생기는 공실부터 도배 비용, 부동산 중개 수수료 등 이게 다 돈과 시간이 드는 일이에요. ‘건물주의 꿈’을 꾸는 분들이 많지만, 이렇게 현실적인 문제가 많다는 점도 꼭 알아두셔야 해요.

55세까지 임대 수익으로
현금 흐름 만들기

김얀: 지금은 어디에, 어떤 방식으로 투자해 뒀나요?

미희: 내년에 대선이라는 중요한 이슈도 있고, 최근까지 부동산이 급상승했던 터라 약간  휴지기를 가진다는 생각으로 울산, 포항 재건축이나 재개발 지역에 조그맣게 투자해뒀어요.

김얀: 앞으로 노후에 다시 원룸 건물주를 하실 생각이 있나요?

미희: 솔직히 원룸은 안 하고 싶어요(웃음). 신경 써야 할 일도 많고, 건물 관리비도 꽤 많이 들고, 무엇보다 사람들 때문에 마음 상하는 일이 생기더라고요.

대신 상가 투자를 계속하려고요. 은퇴 나이를 55세 정도로 생각하고 그때쯤에는 상가 임대 수익으로 1,000만 원의 현금 흐름을 만들려고 생각하고 있어요.