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정부가 앞으로 5년간 전국에 270만 가구의 주택을 공급하겠다는 ‘8.16 부동산 대책’을 발표했습니다. 대책의 핵심 내용은 재개발·재건축 관련 규제를 풀어 신규 주택 공급을 늘리겠다는 겁니다.

어디에 공급하는 걸까?

270만 가구 중에서 수요가 많은 서울·수도권에 158만 가구, 비수도권에는 112만 가구가 공급됩니다.

어떻게 공급하는 걸까?

주택 공급의 주된 방법은 재개발·재건축 규제를 완화하는 방식이에요. 정부가 직접 나서서 주택을 공급하는 방식은 최소화하고, 재건축과 도시 정비사업 관련 규제를 대폭 완화해 민간을 통한 주택 공급이 원활하게 이뤄지도록 하겠다는 겁니다.

구체적으로 어떤 규제를 완화할까?

재건축 사업으로 조합원 이익이 3000만원이 넘을 경우 이익의 최대 50%까지 부담금을 매기는 걸 말해요. 2006년 법률로 제정된 뒤 유예를 거듭해 올해부터 부과될 예정이었지만 산정 방식이 17년 전과 동일해 그간 급등한 집값 현실에 비춰볼 때 불합리하다는 지적이 제기돼 왔어요. 정부는 재건축초과이익 부담금의 기준을 개선해 감면할 계획이라고 밝혔습니다.

재건축사업 진행을 위해서는 안전진단 기준을 통과해야 합니다. 그런데 지금까지는 안전진단 기준을 충족하지 못해서 재건축 진행에 실패한 경우가 꽤 많았어요. 정부는 이번 대책을 통해 재건축 안전진단 기준도 개선할 예정입니다. 안전진단 평가 항목 중 ‘구조안정성’ 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 조정하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 필요시 생략할 수 있도록 바꾼다고. 이렇게 되면 이전보다 재건축사업 진행이 훨씬 수월해질 것으로 보입니다.  

비판의 목소리도 있어요.

이번에 발표한 방안의 상당수가 법 개정이 필요한 상황입니다. 특히 재건축초과이익환수제 개정을 국회법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있어요. 또 윤석열 정부가 임기 5년간 전국에 270만 가구를 공급할 수 있는 구체적인 계획도 마련되어 있지 않다는 지적도 나왔어요.

현재 부동산 시장은 금리인상 여파로 침체되어 있는 상황입니다. 이런 시점에 공급물량을 늘리면 대규모 미분양 사태 등 부작용이 우려된다는 목소리도 있어요.

청년을 위한 정책도 있다고?

청년, 신혼부부, 생애 최초 주택구입자 등의 첫 내 집 마련을 돕기 위해 *청년원가·역세권 첫집은 총 50만호 공급될 예정입니다. 청년원가주택과 역세권첫집의 분양가는 시세보다 저렴합니다. 따라서 내집을 마련해야 하는 무주택자에게는 좋은 기회가 될 수도 있어요.

*청년원가 주택·역세권 첫집 : 공공택지나 민간정비사업 기부채납 물량을 활용해 시세 70% 이하로 싸게 공급하는 공공주택을 말해요. 

지난달 *코픽스(자금조달비용지수)가 전월 대비 0.52%p, 작년 대비 약 2%나 급등했어요. 코픽스는 변동형 주택담보대출과 전세대출의 지표금리 역할을 합니다. 코픽스가 오르면 주담대나 전세대출 등의 이자 부담이 늘어나게 됩니다. 일부 시중은행의 변동형 주담대 금리는 6%를 넘어설 것으로 예상된다고 하니, 대출자들의 부담이 더욱 커질 수밖에 없는 상황입니다.

*코픽스 : 은행은 보통 예금이나 채권을 팔아 확보한 돈을 대출 자금으로 활용합니다. 이때 은행은 예금주나 채권자에게 이자를 지불해야 하는데요. 이 이자율을 코픽스라고 합니다. 코픽스가 오르면 그만큼 은행은 더 높은 이자를 줘가며 대출 자금을 마련해야 합니다. 이러면 은행에서 빚을 낸 사람들의 대출 이자도 덩달아 오르게 됩니다.

로또로 불렸던 ‘무순위 주택 청약’의 인기가 빠르게 식고 있습니다. 무순위 청약은 분양 계약 포기자나 청약 당첨 부적격자가 나온 주택 물량에 실시되는 청약 제도를 말해요. 청약 통장 없이 100% 추첨만으로 당첨자를 가려 부동산 호황기엔 ‘줍줍(유망한 미분양 아파트를 줍는다)’으로 불리며 인기를 끌었어요. 그러나 부동산 열기가 식으면서 최근 1년간 전국에선 약 370번의 무순위 청약이 진행됐다는데요. 이는 직전 동기 대비 4배나 늘어난 수치라고 해요.

물론 아직 청약 시장 침체를 단언하긴 어려워요. 현재 무순위 추첨 단지들은 애초에 입지가 안 좋거나, 나홀로 아파트, 혹은 분양가가 너무 높은 경우가 많기 때문이죠. 그럼에도 이제 시세 차익이 예전 같지 않고, 금리 인상으로 자금 조달 여력이 과거 같지 않다는 점은 분명합니다.

⬇️ 서울 아파트 가격, 매수심리는 모두 하락 중 

서울 아파트 매수 심리가 15주 연속 하락하며 3년 1개월 만에 최저치를 기록했어요. 19일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 *매매수급지수는 83.7로 2019년 7월 둘째 주(83.2) 이후 가장 낮은 수치라고.

서울 25개 구 아파트 가격도 모두 하락 중입니다. 서울 전역에 걸쳐 아파트값이 하락한 것은 2019년 2월 첫째 주 이후 처음 있는 일입니다. 금리, 대출규제, 집값 고점 인식, 얼어붙은 구매심리 등이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

*매매수급지수 : 매매수급지수가 100보다 낮으면 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미해요. 이 수치가 작을수록 매수세가 약하다는 겁니다.

온갖 재난 속에서도 '집'은 마지막으로 보호받을 수 있는 곳이여야 합니다. 반지하 뿐만 아니라 고시원, 쪽방촌, 비닐하우스 등 비적정 주택에서 벌어지는 비극을 막기 위해서는 각 주택의 유형별 재난 대응 방안 마련이 우선돼야 합니다. 여기서 더 나아가 최저주거기준을 강화하고 신축 금지 및 재건축을 통해 반지하나 쪽방이 자연소멸하는 동안 취약계층이 이주할 수 있는 공공주택의 물량을 확보하는 정책이 필요해 보입니다.