지난주 치러진 제22대 국회의원 선거에서 더불어민주당 등 야당이 집권 여당인 국민의힘을 상대로 압도적 승리를 거뒀어요. 국민의힘은 총의석수 300석 중 108석(비례정당 포함)을 확보하는 데 그쳤어요. 1987년 대통령 직선제 도입 이후, 국회의원 선거에서 집권 여당이 이렇게 큰 차이로 야당에 패한 건 처음 있는 일이에요. 또한 윤석열 대통령은 5년 임기 내내 ‘여소야대(여당 의석수가 야당보다 적은 국회)’ 상황에서 국정을 운영하는 첫 직선제 대통령이 됐어요.

5년 내내 여소야대라는 건, 법을 바꾸거나 만들어야 하는 정책들은 정부가 하나도 마음대로 추진할 수 없게 됐다는 뜻이에요. 국회에서 표결을 거쳐야 하기 때문이에요. 이미 국민에게 발표는 했지만, 법을 바꾸지 못해 미뤄뒀던 각종 경제 정책들이 선거 결과의 영향을 받게 됐어요.

특히 정부가 여러 차례 발표했던 부동산 정책은 대부분 법 개정이 필요한 만큼, 추진 동력을 잃었다는 분석이 많아요. 오늘은 어떤 부동산 대책들이 이번 선거로 방향을 바꾸게 될지, 주요 내용들을 정리해 봤어요.

제동 걸린 부동산 규제 완화

이번 정부의 부동산 정책은 한마디로 ‘규제 완화’예요. 지난 정부가 집값 급등기를 겪으며 시장의 과열을 막기 위한 규제 도입에 적극적이었다면, 이번 정부는 집값 하락기와 부동산 침체기를 맞아 규제를 하나씩 풀어주려 하고 있죠.

정부가 이미 발표한 각종 부동산 규제 완화를 위해 국회를 통과해야 할 법안은 20개가 넘는다고 해요. 이 법안들은 모두 의석수 절반 이상을 차지한 더불어민주당의 협조 없이는 국회를 통과할 수 없어요. 이 중 일부는 민주당의 협조를 얻기 위해 내용이 조금 바뀔 것이고, 일부는 아예 폐지될 가능성도 존재해요.

① 세금 감면, 쉽지 않겠어요

현 정부는 부동산 관련 세금을 대체로 감면하겠다는 방침을 밝혀왔어요. 부동산 시장이 침체기를 맞은 만큼, 세금 부담을 줄여서 활성화하길 바라는 거예요. 우리나라 경제는 건설·부동산 경기의 영향을 많이 받는 게 사실이거든요.

반면 22대 국회를 주도하게 될 더불어민주당은 대체로 세금 감면에 부정적이에요. 부동산 관련 세금은 부자일수록 훨씬 더 많이 내도록 설계됐기 때문에, 세금을 깎아주는 건 부자들에게 더 많은 혜택이 돌아가는 ‘부자 감세’라는 입장이죠. 세금 감면으로 나라 살림에 쓸 세금이 줄어들 수도 있고요.

지난 정부에서 민주당 주도로 새로 도입되거나 강화된 부동산 규제가 많다는 점도 중요해요. 직접 만든 법을 다시 뒤집는 정책에 쉽게 찬성할 수는 없겠죠. 정부가 추진했지만, 실현이 어려워진 대표적 부동산 세금 관련 정책은 다음과 같아요.

• 다주택자 규제 완화
  정부는 다주택자를 높은 세율로 규제하는 조치를 없애거나 완화할 계획이었어요. 현재 다주택자는 취득세·양도소득세를 낼 때 일반적인 세율보다 훨씬 불리한 세율을 적용받아요. 이걸 ‘중과 조치’라고 하고요. 취득세는 집을 살 때 내야 하는 세금이고, 집을 사고팔아 차익을 냈을 때 부과되는 세금은 양도세예요.
  
  
• 공시가격 현실화 정책 폐지
  지난 정부는 실제 주택 가격과 공시가격의 차이를 줄이는 공시가격 현실화 정책을 펼쳤어요. 실제보다 훨씬 낮은 가격으로 공시가격을 매기는 관행에서 벗어나려는 시도였고, 그만큼 공시가격을 기준으로 부과하는 부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 늘어났어요. 지난달에 정부는 세금 부담을 줄일 목적으로 공시가격 현실화 계획을 폐기하겠다고 발표했어요.

② 재건축 분위기 달라지겠어요

정부는 부동산 침체기를 맞아 재건축·재개발 촉진 정책을 추진하고 있어요. 올해 발표된 1·10 부동산 대책의 핵심 내용이기도 했죠. 재건축과 재개발은 여유 토지가 부족한 수도권에서 새 아파트를 공급할 대표적 방법인데, 최근 공사비가 급등해서 추진이 어려워졌거든요.

하지만 더불어민주당은 재건축·재개발 사업에 각종 혜택을 주며 적극적으로 활성화하는 데에 반대해 왔어요. 과거에 재건축 열풍이 투자 심리를 자극해 부동산 과열과 투기를 부른다는 지적이 많이 나왔기 때문이에요. 정부가 추진 중인 대표적 재건축·재개발 관련 정책은 다음과 같아요.

• 재건축 패스트트랙 도입
  정부가 도입을 예고했던 재건축 패스트트랙은 아파트 재건축 과정에서 까다로운 단계로 여겨졌던 ‘정밀 안전진단’을 건너뛰고 일단 다음 절차들을 진행할 수 있게 만든 제도예요. 나중에 결국 안전진단을 받아야 하지만, 재건축 사업의 전체적인 속도는 빨라져요.

• 재개발 노후도 요건 완화
  정부는 재개발의 경우 ‘노후도 요건’을 완화해 주겠다고 밝힌 바 있어요. 노후도란 재개발을 추진하는 지역에서 지은 지 30년이 넘은 건물의 비율을 말해요. 현재 이 비율이 67%를 넘어야 충분히 낡았다고 보고 재개발 추진을 허용해요. 정부는 이 비율을 60%로 낮출 계획이었어요.

• 재건축 초과이익 환수제 폐지
  정부가 공식 추진에 돌입하진 않았지만, 이달 초 국토교통부 장관이 필요하다고 강조한 정책이에요. 재건축 초과이익 환수제(재초환)는 집주인이 재건축을 통해 얻은 재산상 이익 중 일부를 정부가 가져가는 제도예요. 과도한 수준의 부동산 개발 이익은 환수함으로써 집값 안정을 도모하고 사회적 형평성을 제고한다는 차원에서 도입됐어요. 하지만 재건축을 통한 이익이 줄어든다는 점에서 사업 추진에는 걸림돌이 될 수밖에 없겠죠.

③ 비수도권 혜택, 미궁 속으로

정부는 부동산 관련 규제를 대폭 풀기로 하면서, 비수도권 지역의 건설 경기를 살리기 위한 정책도 함께 발표해 왔어요. 수도권 지역에 비해 시장 침체의 정도가 더 심하고, 장기적으로도 지역 경제를 더 살리는 게 중요하기 때문이에요. 이 문제의식에는 더불어민주당도 대체로 동의해요. 하지만 정부가 내놓은 정책에는 환경 보전을 위한 지역을 개발하거나, 부동산 구매자에게 세금 혜택을 주는 방안 등이 포함돼 있어서 구체적 방안에는 이견이 있을 가능성이 커요. 대체로 이런 내용들이에요.

• 그린벨트 규제 완화
  우리나라는 환경 보전을 위해 특정 지역을 ‘개발제한구역(그린벨트)’으로 지정하고, 개발을 엄격히 제한하고 있어요. 그런데 정부는 최근 들어 지역 발전을 위해선 이 규제도 조금 풀어주겠다고 밝혔어요. 예를 들어 각 지역의 균형발전에 크게 기여할 만한 산업을 키울 땐, 일부 규제의 예외를 인정하는 식이에요.

• 미분양 주택 구매자 혜택
  정부는 서울 외 지역에서 부동산 침체가 심각하다는 점을 고려해, 미분양 주택(85㎡·6억원 이하) 구매자에게 2년간 혜택을 주겠다고 밝힌 바 있어요. 주택 수에서 제외해 각종 세금 부담을 줄여줄 테니 서울 외 지역의 집을 좀 사라는 거죠.

④ 임대차 2법은 사실상 유지

계약 갱신 청구권과 전월세 상한제를 묶어 부르는 임대차 2법은 이번 선거 전에 여야의 입장이 가장 첨예하게 갈렸던 부동산 정책이에요. 세입자 보호를 위한 법이지만, 부작용이 있다는 지적도 많이 나왔죠.

정부와 뜻을 함께하는 국민의힘은 부작용이 심각하다며 폐지를 공약했고, 더불어민주당은 입법 취지를 고려해 다른 제도로 부작용만 보완하면 된다는 입장이었어요. 임대차 2법은 여야의 견해 차이가 컸던 정책인 만큼 더불어민주당 뜻대로 유지될 가능성이 커요.

부동산 정책, 이대로 올스톱?

앞서 언급했듯이 정부가 추진하던 정책 중 법을 만들거나 고쳐야 하는 정책은 대부분 추진이 어려워진 게 사실이에요. 위에서 설명한 것들이 모두 법을 건드려야 하는 정책들이고요. 대부분 정책이 이미 발표됐으니 22대 국회에서 주요 안건으로 등장하겠지만, 실제로 통과될 가능성은 아주 작아요.

정부의 부동산 정책 발표를 듣고 시장 흐름을 전망했던 분이라면, 시각을 완전히 바꿔야 할 시기인 거예요. 물론 모든 정책의 추진이 중단될 거라고 장담할 수는 없어요. 일부 정책은 양당이 협상과 합의를 통해 추진할 수도 있으니까요.

앞서 언급한 정책 중 그나마 국회를 통과할 가능성이 존재하는 건 ‘재건축 패스트트랙’, ‘비수도권 개발 혜택’ 등이라고 해요. 부동산 경기 침체, 신규 주택 공급, 지역 균형발전 등 거대 양당이 어느 정도 공감하고 있는 문제들이 있어서예요. 앞으로 열릴 국회에서는 어떤 정책 논의가 오고 갈지, 그리고 어떤 법안들을 통과시킬지 잘 지켜봐야겠네요.