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• 지난 8월20일 금융위원회💡가 ‘대출 규제’ 신호탄을 쏘아 올렸어. DSR💡 추가 규제를 발표한 거야. 핵심은 수도권에 있는 집을 담보로 받을 수 있는 주택담보대출(주담대)💡한도를 조이겠단 것.
• 하나씩 설명하면, DSR은 총부채원리금상환비율을 말해. 대출자가 1년에 갚아야 하는 원리금💡 상환액을 연 소득으로 나눈 값이지. 지금은 40%가 최대야. 과도한 대출로 가계가 파산하지 않게 갚을 수 있는 만큼만 빌려준단 뜻. 연 소득이 5000만원인 개인은 매년 상환하는 원리금이 2000만원을 넘어서지 않는 범위 안에서만 대출을 받을 수 있어.   
• 지난 2월엔 대출 한도 규제가 하나 더 늘었어. 바로 스트레스 DSR. 이전엔 1년에 갚아야 하는 원리금을 정할 때 현재 금리 기준으로 했거든? 근데 여기에 미래에 오를 수 있는 금리, 즉 스트레스 금리를 얹은 거야.
• 그러면 감당해야 할 이자가 늘어나니까 대출 한도를 줄여야겠지. 40%를 맞추려면. 한마디로 스트레스 금리는 대출을 갚을 때 적용되는 금리가 아니라, 대출 한도를 계산할 때만 쓰이는 금리인 거야.   

• 스트레스 DSR은 3단계로 나눠 올릴 예정이었어. 지난 2월 시작된 1단계 스트레스 DSR💡 땐 스트레스 금리가 0.38%포인트였어. 9월1일부터는 2단계 스트레스 금리💡가 0.75%포인트 적용될 거였어. 근데 시행 열흘을 앞두고 서울과 수도권만 스트레스 금리를 1.2% 포인트로 높이겠다고 발표한 거야.
• 여기에 국민·신한·우리은행, 카카오뱅크는 최장 50년이었던 주담대 만기를 30년으로 줄였고. 3단계 스트레스💡는 내년 하반기에 시행될 거로 보이고.  
• 은행(제1금융권)💡 계산에 따라 연 소득이 1억인 ㄱ씨가 스트레스 DSR 2단계가 적용된 지금, 30년 만기로 수도권에서 주담대를 받는다고 가정해볼게. 그러면 5억6800만원까지 대출이 나와. 1단계였던 지난달 대출만기 40년으로 대출을 받았다면? 최대 6억9400만원을 빌릴 수 있었고. 갑자기 빌릴 수 있는 돈이 1억2600만원이나 줄어든 거지. 

• 같은 조건이라면 연 소득 7000만원인 개인은 8700만원, 5000만원은 6300만원가량 대출 한도가 줄어. 

🎙️️은행이 여름에 금리를 20번이나 올렸어? 

💬은행 대출금리는 기본 금리에 가산 금리를 더해 정해져. 이 중 은행들이 최근에 올린 금리는 가산금리에 해당해. 은행에서 자체적으로 조정하는 유동적인 금리를 올린 거지. 

🎙️기본 금리는 그대로였고?

💬은행도 돈을 가져와서 빌려줘야 하잖아. 시장 금리를 반영해 기본 금리를 정할 수밖에 없어. 최근 미국 연방준비제도(fed)가 금리를 내릴 거란 기대가 있잖아? 한국은행도 하반기엔 내릴 거라고 하고. 그래서 시장금리, 기본 금리가 많이 떨어진 상태거든. 아무리 은행이 가산금리를 올려도 그 효과가 상쇄된 측면이 있지. 

🎙️️그래서 가계대출이 줄지를 않은 거야?

💬집값이 앞으로 오를 거란 기대감도 영향을 줬어. 금리는 0.5%~1%포인트 정도 선에서 오르잖아. 근데 집값은 한 번 올랐을 때 얻을 수 있는 단기적인 시세 차익이 더 크잖아. 이자를 더 내도 당장 집을 사는 게 더 이득이라는 심리가 있는 거지. 그리고 시차도 좀 봐야 해.  

🎙️️무슨 시차? 

💬은행이 금리를 한창 올렸던 게 올 7~8월이거든. 그때 대출을 받기로 해도 실제 대출이 실행되기까진 시간이 걸리잖아. 새로 지은 집에 입주하기 전 잔금을 치르거나 입주 시기에 맞춰 대출이 집행되잖아. 신축 입주가 아닌 경우도 이사 당일에 대출금이 나오고. 여름 금리 인상 효과가 지금 당장 나타나긴 어렵지.

🎙️️정부가 대출을 막 지원해준 책임도 있지 않아? 

💬그렇지. 버팀목·디딤돌 대출 같은 정책을 확대했거든. 신생아 특례 대출도 마찬가지고. 근데 그것보다 더 큰 원인이 있어. 

🎙️️뭔데? 

💬올해 7월 예정이던 2단계 스트레스 DSR 시행을 9월로 연기한 거야. 금융위가 시행 연기를 발표한 게 6월25일이거든. 7월1일 시행 직전에 갑자기 시행 시점을 미뤘어. 

🎙️️갑자기? 

💬응. 그때 출입했던 기자들 말을 들어보니, 갑자기 브리핑을 해서 기자들도 의아해했더라고.

🎙️️그게 뭐가 문제야?

💬주담대 대출 규모가 줄어들기 전 막차를 타려는 사람들이 몰렸어. 7~8월에 주담대 대출 규모가 엄청 늘어났지. 2단계 연기를 발표했을 때 언론에서 그 점을 우려했었거든. 그럼 가계부채 증가세가 더 커지고 집값 상승을 부추길 수 있다고 말야. 우려가 현실이 된 거라고 봐야지. 

🎙️️왜 그런거야?  

💬서민과 자영업자의 어려움 때문이란 이유였어. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 연착륙시켜야 하고. 근데 가계부채 증가 신호는 이미 올 4월부터 나타나고 있었거든. 시행을 연기한 6월 말엔 증가세가 커지는 모습이 분명히 나타났을 텐데 굳이 연기해야 했나, 의문이 들어.  

🎙️️수도권을 대상으로 한 DSR 추가 규제는? 그것도 갑자기 나온 거야? 

💬9월 시행인데, 8월20일에 발표됐으니 갑작스럽다고 봐야지. 실제 시행까지 며칠 남지 않다 보니 발표 후에 수도권 주담대 막차 수요가 늘었어. 8월30일이 금요일인데, 보통 금요일에 이사를 많이 하잖아. 그래서 8월 마지막 며칠간 주담대 규모가 정말 많이 늘었어.

🎙️️미리 발표할 순 없었을까? 

💬수도권 집값 상승세가 너무 가파르고, 그게 가계부채를 끌어올리니 나름 대책을 낸 건데. 예정대로 7월에 2단계를 적용했다면 더 좋지 않았을까 하는 생각이 들어. 

🎙️️근데 수도권 주담대 DSR을 계산할 때, 부부 소득을 합해서 계산해? 

💬필요에 따라 선택할 수 있어. 만약 남편 명의로 이미 대출을 많이 받았으면, 불리하니 소득을 합치지 말고 아내 명의로 대출을 받으면 되는 거지. 

🎙️️9월부터 시행된 대출 규제로 가장 타격을 입은 사람은? 

💬처음엔 은행이 집을 2채 이상 가진 다주택자를 대상으로 주담대를 제한했거든. 근데 1주택자까지 확 줄이면서 실수요자들의 불만이 커졌어. 아이 학원이나 학교 때문에 기존 살던 집에 전세를 주고 이사하려는 사람들 있잖아. 부모를 부양해야 하는 경우도 있고. 1주택자 중에 집을 팔기 전 새집 입주 잔금을 미리 치러야 하는 경우도 마찬가지고.

🎙️️몇억씩 왔다 갔다 하잖아. 진짜 난감하겠는데? 

💬10일 금융당국이 “자율적으로 실수요자를 보호하라”는 메시지를 던졌거든. 그리고 다음날 신한은행과 우리은행은 일부 실수요자들에겐 주담대와 신용대출 규제에 예외를 두겠다면서 제한을 일부 풀었어. 워낙 매일 은행 정책이 달라져서 지켜봐야겠지만, 금융당국 주문이 있었으니 다른 은행들도 움직일 수 있다고 봐. 

🎙️️금융당국은 은행들에게 지시만 하고 끝? 

💬금융위원장은 원론적이지만, 제발 급하지 않으면 대출을 참아달라는 식으로 얘기하고 있어. 감당하기 어려운 대출을 받아서 조급하게 집을 사기보단 개인 상환 능력에 맞게 운용하는 것이 필요하다고 말야.  

🎙️️메시지가 오락가락하니 은행들도 불만이 크겠다.

💬은행 관계자에게 들은 얘긴데, 아침에 금융위나 금감원에서 메시지가 나오면 갑자기 회의해서 대책을 마련하고 있대. 그리고 은행 차원에서 정책을 만들어도 결국 대출을 수행하는 건 은행 창구 직원들이잖아. 이복현 금감원장이 국민뿐 아니라 창구 직원들에게 사과한 것도 그런 이유 때문이야. 

🎙️️은행이 금융당국 말을 좀 안 들으면 안 돼? 바로바로 움직여야 하나? 

💬관치금융이라고 들어봤지? 금융감독원에서 은행을 감시할 권한이 있다 보니까 은행이 기본적으로 금융당국의 눈치를 많이 보는 편인 것 같아.

🎙️️은행마다 정책이 다른 건? 금융당국 눈치 보는 정도가 다른 건가? 

💬은행마다 매년 경영 계획 같은 걸 세워서 금융당국에 내. 예를 들어 한겨레 은행은 올해 이 정도 대출 증가 폭을 예상한다는, 일종의 목표치를 세우는 거지. 이미 적어 낸 목표만큼 대출을 실행한 곳들은 아무래도 더 눈치를 볼 수밖에. 친인척 부당대출로 금감원이 검사하고 있는 우리은행의 경우 특히 기민하게 반응할 테고. 

🎙️️이복현 금감원장이 시장 혼란을 키웠다는 건 무슨 말이야?

💬올 7월엔 대출 금리를 인상하라고 했다가, 8월 말에 금리 인상은 너무 쉬운 방식이라며 금리 인상 정책을 때렸거든. 그 뒤로 은행에서 다주택자, 1주택자 대출 규제 정책이 쏟아지니까 또 들여다봐야 한단 식으로 말하고. 이런 애매한 메시지가 은행과 실수요자들에게 혼란을 준 건 사실이야. 

🎙️️원래 금감원장은 시장에 개입을 많이 해? 

💬이복현 원장이 워낙 나서서 말을 많이 하는 편인 것 같아. 최근 PF 문제가 터질 때도 그렇고. 최근 두산 합병 같은 증권 이슈가 있을 때도 “횟수에 제한을 두지 않고 증권신고서 정정 요구를 하겠다”며 두산그룹을 겨냥한 비판을 했거든. 근데 10일에 이 원장이 본인의 돌출 발언을 사과한 걸 보면, 심각성을 느낀 게 아닌가 싶어.

🎙️️금융위원장과 금감원장의 말이 엇갈린 적도 있잖아. 누가 더 힘이 세? 

💬금융위가 상위기관이지. 금융위가 제도를 만들거나 개선하면, 그걸 바탕으로 금감원에서 은행을 검사하는 거니까. 엄밀히 말하면 금감원은 감독 대상이 되는 금융사들이 모여서 운영하는 특수법인이지, 정부 부처는 아니거든. 금융당국 간 합의된 내용은 있었을 텐데 이 원장이 의견이 좀 튀어나오지 않았나 싶어. 

🎙️️부처 안에서도 조율이 안 되는 것 같아. 국토부와도 의견이 다른 거 아냐? 

💬지난 6일 경제·금융 수장들이 모인 F4(거시경제금융회의)에서 금융위원장이 ‘가계부채를 엄정 관리해야 된다는 기준에 변함이 없다’고 정리했어. 근데 9일 국토부 장관이 ‘정책 대출은 최대한 건드리지 않겠다’고 했거든. 부처 역할에 따라 세부적인 대책에선, 차이가 날 수밖에 없는 것 같긴 해. 

🎙️️정책 대출 얘기가 나와서 말인데, 이건 DSR 규제 적용을 안 받아?

💬응. DSR 계산 예외 대상이야. 내가 1년에 4000만원을 번다고 쳐. 그럼 DSR 40%니까 한 해에 갚을 수 있는 원리금은 1600만원이잖아. 이런 계산을 할 때 정책 대출은 원리금에 포함하지 않는 거지. 

🎙️️신용대출이나 2금융권 대출은? 

💬신용대출과 2금융권 주담대도 2단계부턴 스트레스 금리가 붙은 기준이 적용돼. 다만 1금융권 주담대 문턱이 더 높다 보니, 풍선효과가 나타났어. 8월 은행권 신용대출은 한 달 전보다 1조1000억원이나 늘면서 3달 만에 증가세로 전환했어. 2금융권 가계대출도 마찬가지로 마이너스에서 플러스로 바뀌었고. 

🎙️️2금융권 금리가 훨씬 높지 않아? 

💬2금융권 중에선 보험사 비중이 가장 크거든. 주담대에 관심 있는 소비자 사이에서 차라리 보험사 주담대가 낫다는 얘기가 돌았나 봐. 보험사도 은행과 마찬가지로 금리를 홈페이지에 올리는데, 주담대 최저 금리가 공시 기준 3%대까지 내려온 곳도 있었어.

🎙️️신용대출이나 2금융권 대출이 막일 수도 있어? 

💬생명보험사 주담대 중에선 삼성생명 비중이 가장 크거든. 삼성생명이 다주택자를 대상으로 주담대를 제한하긴 했어. 아직 공식적으로 발표된 건 없지만 금융당국도 신용대출 같은 기타 대출이나 2금융권 대출 수치를 예의주시하고 있고. 일단 모든 옵션을 테이블 위에 올려놓고 있다고 했거든. 9월 통계를 보고 움직이지 않을까.

🎙️️마이너스 통장(마통) 만들어놔야 할까? 

💬글쎄. 최근 연봉 수준으로 마통 한도를 축소하는 조치들이 있어서, 미리 마통을 발급해두는 움직임이 있는 것 같긴 한데 말야. 마통도 빚이잖아. 무주택자는 주담대가 나오니까 굳이 필요 없을 거고, 1주택자도 마통보단 정책 대출을 받는 게 베스트인 것 같아. 

🎙️️주담대와 별개로, 급전이 필요한 사람들은? 

💬은행마다 정책이 달라서 뭐라고 딱 잡아 말하긴 어렵지만, 어쨌든 주택이 지금은 유주택자, 수도권 중심의 대출 규제에 초점이 맞춰져 있잖아. 주택 구입 목적이 아닌 대출은 크게 문제 없을 것 같아. 

🎙️️미국 정책 금리 인하가 변수가 될까? 

💬말했듯이 시장 금리가 이미 많이 내려와 있어서 영향이 크지 않을 수도 있거든. 미국 금리 인하보단 부동산 시장이 안정을 찾는 게 먼저일 것 같아. 만약 수도권 거래량, 집값이 진정되지 못하면 신용대출, 2금융권 대출을 쪼이고 LTV 규제도 강화하지 않을까. 

🎙️️집 구매를 계획하는 사람에게 팁을 준다면?  

💬1주택자 대출은 은행마다 기준이 다르잖아. 은행별 실수요자 대책에 대한 자세한 정보를  확인하는 게 좋아. 가장 좋은 건 하루하루 정책이 새로 나오는 불안한 상황이잖아. 성급하게 움직이지 않는 거지. 2단계 조치나 수도권 핀셋 규제가 이제 막 시행됐으니, 효과를 확인하려면 시간이 걸리겠지. 그거에 따라 정책도 움직일 테고. 그때를 기다리면서 지켜보는 걸 추천해. 

1. 주택담보대출 한도를 줄이는 금융당국의 규제가 9월부터 본격 시행됐어.
2. 급증한 가계부채는 줄이고, 급등한 서울과 수도권 집값은 단속하겠단 거야.
3. 둘다 필요한 정책이지만 실수요자가 피해보는 건 먹아야 해. 
4. 금융당국의 오락가락하는 규제와 메시지가 시장 혼란을 더 키웠어.
5. 섣불리 대출받지 말고, 꼭 대출받아야 할 땐 은행별로 조건을 따져보자!

지난주 휘클리 Vol.167: ‘n잡러’ 프로젝트, 구월을 보고 많은 휘클러들이 피드백을 보내주었어. 다들 글쓰기에 관심이 많고 열의가 있다는 걸 느낄 수 있었어. 가을이야말로 글을 읽고 쓰기에 좋은 계절이잖아.🍂 9월28일에 열릴 휘클리 심화반 강연에서 만났으면 좋겠어!🤩

🤗나도 글쓰기를 좋아하고 한때 글쓰는 일을 했지만, 개인적으로 수익화할 수 있는 글은 어디서 어떻게 해야 할까? 하는 고민이 있었어. 일단 너무 큰 목표를 세우기보단 작은 단위로 쪼개서 ‘일단 써보기’를 실천해야겠다는 생각이 드네. 글쓰기로 부캐가 된 사람들을 소개해줘서 많은 도움이 되었어. 고마워.

🥰글쓰기와 상관없는 사람은 없다는 내용이 너무 좋았어!

😁작가가 된 계기가 상세해서 좋았어. 특히 어떻게 글을 계속 쓸 수 있게 되는지 조언이 많아서 좋았어.

😊책을 쓸 때 목차부터 쓰라는 내용이 나에게는 신선했어. 소재별로 주제를 정하고 글을 쓰라는 것인데, 소재를 모아야겠다는 생각이 들었어. 작가에 대해 관심이 많았는데, 나에게 용기를 줘서 고마워. 이다혜 기자의 이야기도 도움이 되었어. 꼬리에 꼬리를 무는 관심을 일으킨 취재였어.

😉글을 쓰는데 두려움을 많이 없애준 것 같아 좋았어.

😆돈을 버는지도 궁금해. ^^

😄글쓰기가 유행인 것도 몰랐는데 사회적 현상인 걸 알게 되어 좋았어.

📣책 당첨자는 👉0514 👉4584 👉6874 👉9081 👉4773 👉2598
📕원하는 책 이름을 써주지 않은 휘클러에겐 별도로 물어볼게!