부동산에서 진리는 물량 앞에는 장사가 없다는 거예요. 아무리 입지가 좋아도 입주장에 물량이 쏟아지면 가격이 흔들릴 수밖에 없어요. 2019년 헬리오시티 입주장 때도, 올해 초 개포자이프레지던스 때도 그랬어요. 입주장은 매매든, 전세든 최적의 매수 타이밍이라고 볼 수 있어요. 투자자 입장에서 문제는 매매가와 전세가가 동반 하락한다는 건데요. 그래도 마이너스 프리미엄이 붙은 곳이라면 상대적으로 적은 투자금으로 리스크를 줄이면서 투자를 할 수 있어요.

올해 인천에선 대대적인 입주장이 서는데요. 최적의 타이밍은 6월과 10월이에요 1차 입주 물량 폭탄이 투하되는 시점은 6월인데요. 서구 백석동 '검암역로열파크씨티푸르지오' 1차와 2차 4805세대, 힐스테이트푸르지오주안 2958세대 등 대단지의 입주가 예정돼 있어요. 이들 2개 단지만 합쳐도 무려 8000세대에 달하는 정도예요. 

2차 입주 물량 폭탄은 오는 10월 쏟아질 예정인데요. 부평구 청천동 'e편한세상부평그랑힐스'가 5050세대에 달하고요. 힐스테이트레이크송도3차와 검단신도시예미지퍼스트포레도 각각 1100세대와 1172세대에 달해요.

2개 단지를 합쳤을 때 5000세대에 달하는 매머드급은 '검암역로열파크씨티푸르지오' 1차와 2차예요. 1·2단지를 합해 총 4805세대, 25개 동 규모이며 높이는 최고 40층에 달해요. 단지에는 미니 워터파크 유형의 수영장이, 2단지에는 워터파크를 겸비한 25m 길이의 3개 레인 수영장이 시공됐어요. 

올해 입주 예정 단지 중에서 평당 분양가가 가장 저렴한 단지는 '루원시티린스트라우스'인데요. 평당 분양가가 1271만 원이에요. 2019년 11월 청약 당시에도 '착한 분양가'로 관심을 끌었어요. 지상 47층 5개 동에 전용면적 84㎡형의 아파트와 주거겸용 오피스텔이 각 1412가구 있고, 총 100개 실로 이루어져 있어요.
이 단지의 아파트 분양가는  전용 84형이 4억 1200만~4억 7200만 원으로 루원시티 SK리더스뷰2차와 비슷해요. 발코니 확장비는 1400만 원대예요.

이제 거래량을 살펴볼게요. 올해 1월부터 5월까지 거래량 순위를 보면 힐스테이트푸르지오주안이 403건으로 가장 많았어요. 이 단지는 20평형대가 주력인 대단지예요. 3억 원대 후반인 분양가 수준에서 거래가 됐는데요. 실수요자들의 매매가 많았던 걸로 보여요.

그다음으로 검암역로열파크씨티푸르지오 2단지와 1단지가 각각 260건, 231건으로 거래가 많이 됐어요. 이 단지는 리조트식 단지 내 조경으로 대대적인 홍보 중인데요. 전용 84제곱미터의 시세가 5억 원대 초중반, 전용 59제곱미터가 4억 원대예요. 

루원시티린스트라우스 역시 215건으로 거래량이 상당히 많았어요. 이 단지는 루원시티의 마지막 입주 단지이고, 최초 분양가가 저렴했기 때문에 프리미엄이 붙은 상황이에요. 이들 단지는 6월 입주를 앞둔 단지라는 공통점이 있는데요. 

이달 들어서의 거래량을 살펴보면요. 힐스테이트푸르지오주안이 여전히 가장 많고요. 검암역로열파크씨티푸르지오 1차, 2차 단지들을 밀어내고 e편한세상부평그랑힐스가 치고 올라왔어요. 루원시티린스트라우스는 이달 들어서도 여전히 거래가 활발한 걸 알 수 있어요. 

올 들어 거래량이 많았던 3개 단지의 입지를 비교해 볼게요. 인천 구도심의 힐스테이트푸르지오주안, 서구 검암역로열파크씨티푸르지오, 루원시티린스트라우스 3개 단지인데요.

이 중에서 입지가 가장 좋은 단지를 꼽자면 루원시티린스트라우스예요. 이유는 루원시티에 위치하기 때문인데요. 루원시티는 인천의 도시개발사업으로 2016년부터 본격 추진됐고 현재는 마무리 단계에 있어요. 

루원시티의 최대 장점은 교통인데요. 서울과의 접근성이 뛰어나고 청라와도 맞닿아 있어요. 차로 5분이면 청라로 갈 수 있기 때문에 청라의 인프라를 누릴 수 있어요. 청라에는 오는 **월 스타필드가 들어설 예정이에요. 지난 3월 영종도에 갔을 때도 쇼핑을 하러 청라로 간다고 할 정도였어요.

특히 지하철이 더블 역세권이 될 예정이에요. 현재는 인천 지하철 2호선만 있지만 오는 2027년 청라까지 이어지는 7호선 연장선 '가현역'이 개통될 예정이에요. 

인천의 입지 순으로 꼽자면 송도 > 청라 > 루원시티인데요. 현재까진 구도심 내에서 입지가 가장 좋다고 할 수 있어요. 아파트 가격도 송도, 청라 다음으로 루원시티 대장이 비싸요. 2022년 입주한 SK리더스뷰 전용 84제곱미터는 6억 원대예요. 

검암역로열파크씨티푸르지오와 힐스테이트푸르지오주안은 각각의 장단점이 분명해서 비슷한 입지라고 할 수 있는데요. 검암역로열파크씨티푸르지오는 검단신도시와 인프라를 공유하고 서울과 가깝다는 장점이 있어요. 하지만 주변에 숲으로 둘러싸여 5000세대가 나홀로 존재하기 때문에 확장성이 떨어져요. 검암역과의 거리도 차로 10분 이상이고, 다리를 건너 도보로는 20분 이상 걸어야 해요. 사실상 인천 지하철 2호선 독정역이 도보권인데 그나마 2단지가 도보권이고, 1단지는 상당히 멀리 있어요. 이 단지는 밖으로 나갈 일이 별로 없는 은퇴한 실버세대들이 살기에 적당해요. 

서울로 출퇴근이 필요 없는 찐인천러라면 힐스테이트푸르지오주안이 현실적인 대안이 될 수 있는데요. 구도심 내 신축 단지로 신축 메리트가 있고 살기가 편하기 때문이에요. 라떼시절부터 있던 시장들이 있고 인천 지하철 2호선 시민공원역이 10분 거리에 있어요. 지금은 주변이 낙후돼 있지만 앞으로 주변에 신축 단지들이 들어서면 인프라도 개선될 거예요. 무엇보다 현재는 서울과의 거리가 멀지만 GTX B 노선이 개통되면 2 정거장 거리에 있는 인천시청역에서 환승 가능해요. 향후 잠재력이 더 큰 곳은 힐스테이트푸르지오주안이라고 할 수 있어요. 

인천 지하철 1호선도 연장 계획이 있는데요. 계양역에서 검단 신도시를 지나는 3개 노선이 신설될 예정이에요. 이 노선은 2기 신도시 검단의 교통난을 해소해 줄 중요한 노선이에요. 검단 신도시는 서울 접근성은 높지만 지하철이 없어 불편했어요. 앞으로 인천 지하철 1호선이 검단 신도시까지 이어질 예정이에요.

7호선 연장 계획도 있는데요. 현재 종점인 '석남역'에서 가현역, 심곡천역, 커낼웨이역, 청라시티타워역, 청라국제업무단지역, 청라국제도시역까지 이어져요. 이 노선으로 청라 지역이 큰 수혜를 볼 수 있어요.

현재 인천을 지나는 7호선 정거장은 부천과 경계선에 있는 삼산체육관역, 굴포천역, 부평구청역, 산곡역, 석남역 등 5개예요. 

인천러들의 입장에서 GTX 다음으로 절실한 노선이 인천발 KTX 직결 사업인데요. 인천은 인구가 300만 명이 넘는데도 KTX 정차역이 없어요. 기차로 전국을 다니기엔 너무 불편한 거예요. 지금 인천러들은 광명에서 출발하는 KTX를 이용하거나 아니면 서울이나 수원에서 출발하는 경부 호남선을 이용해야 해요. 

하지만 인천발 KTX 노선이 생기면 달라질 거예요. 출발역은 송도이고요. 안산 초지역을 지나 어천역으로 이어져요. 오는 25년 예정대로 개통이 되면 더 이상 KTX를 타러 다른 곳으로 나가지 않아도 되는 거예요. 

인천 교통의 살린 건 GTX B인데요. 이 노선은 GTX 중에서도 예비타당성 통과가 가장 늦었어요. GTX 중에선 유일하게 강남을 통과하지 않기 때문에 사업성이 낮았기 때문이에요. 하지만 이 GTX B 노선 덕분에 인천은 서울 접근성이 획기적으로 높아져요. 현재도 지하철 1호선이 있긴 하지만 여러 번 환승을 해서 2시간 가까이 소요돼요. 분명 지하철로 이동을 했는데 KTX 타고 여행 다녀온 듯 피곤한 일정이에요. 

GTX B가 개통되면 송도에서 여의도까지 17분 만에 갈 수 있어요. 인천을 통과하는 GTX 정거장은 송도, 인천시청역, 부평역인데요. 이들 주변은 앞으로 인천의 핵! 중심지로 부상할 수밖에 없어요. 

그리고 대선 공약에 포함된 GTX D노선 원안 복원과 E노선 등은 실현 가능성이 낮다고 봐요. 설사 추진이 된다고 하더라도 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 거란 판단이에요. 

힐스테이트푸르지오주안 단지까지의 거리는 생각보다 가까웠는데요. 거의 1시간 만에 도착했어요. 평일 오후 막히지 않는 시간대에 이동한 덕분인데요. 제2경인고속도로를 타고 문학IC에서 빠져 바로 이동할 수 있었어요. 

단지 앞에 차를 세우고 주변을 돌아봤어요. 마지막 단지 조경 공사가 한창이었는데요. 구도심 재개발 단지라 당연히 낙후됐을 거라 생각했지만, 주변 환경은 생각했던 것보단 괜찮았어요. 워낙 기대치가 낮았기 때문일 수 있는데요. 지난해 발품으로 돌아봤던 7호선 석남역 일대보다는 한결 정비된 느낌을 받았어요. 힐스테이트푸르지오주안 단지 맞은편에 저층 빌라들이 많았지만 쓰러질 정도로 낡은 정도는 아니었어요. 

거의 3000세대에 달하는 대단지인 만큼 상당히 크다는 느낌을 받았는데요. 단지 주변을 한 바퀴 둘러보는데 10분 이상 걸렸어요. 힐스테이트푸르지오주안을 루원시티와 비교할 때 장점을 꼽자면 동간 거리가 넓다는 건데요. 대부분 동에서 조망이 확보되고 앞 동으로 막히는 동은 거의 없었어요. 다만 대로변에 위치한 남향 단지들은 자동차 소음이 들릴 듯했어요.

초등학교도 거의 초품아인데요. 단지 맞은편에 주안초로 배정을 받아요. 주안초는 오랜 역사를 지닌 학교로, 주안동 일대가 재개발되면서 2018년 지금 위치로 이전했어요. 완벽한 초품아는 아니지만 차량 이동량이 많지 않은 도로라 거의 초품아라고 봐도 무방할 듯했어요.

지하철역까지 걸리는 시간을 알아보기 위해 직접 걸어봤는데요. 단지 정문에서 인천2호선 '시민공원역'까지는 느린 걸음으로 10분이 넘게 걸렸어요. 초집중해서 빨리 걸어가면 10분 컷도 가능할 듯했어요. 지하철로 가는 길에는 오래된 상점들이 줄줄이 이어졌는데요. 전형적인 옛날 동네 상권이었어요. 큰 마트는 없어도 살기에는 편해 보였어요. 

그다음으로 루원시티로 향했어요. 루원시티는 몇 번이나 가려다 못 보고 이제야 발 도장을 찍었어요. 그전부터 워낙 얘기를 많이 들어서 안 가봐도 어느 정도 상상이 되는 곳이었어요. 루원시티에는 투자자들이 상당히 많아요.

루원시티는 힐스테이트푸르지오주안에서 차로 15분 정도 걸렸어요. 루원시티의 대장인 SK리더스뷰 단지에 주차를 했어요. SK리더스뷰는 지난해 입주한 신축 단지이고요. 인천 2호선 가정역과 7호선 연장선 가현역 초역세권으로 루원시티 내에선 가장 핫해요. 지하 주차장이 상당히 복잡했는데요. 퇴근 시간도 아닌데 주차 공간이 없을 정도였어요. 

총 세대수는 2378세대에 달하는데요. 세대수에 비해 부지가 좁아 보였어요. 입지는 좋지만 동과 동 사이의 거리가 좁아 조망이 없는 걸로 악명이 높은데요. 직접 가보니 2300세대가 이 좁은 부지에 있다는 게 놀라울 정도였어요. 하지만 대단지인만큼 입주 1년 만에 상권이 상당히 잘 형성돼 있다는 느낌을 받았어요. 

SK리더스뷰에서 린스트라우스로 가는 길 사거리엔 지웰시티푸르지오가 있었는데요. 위치상 이 단지가 루원시티의 한 가운데였어요. 주차 관리 요원이 차량 안내를 할 정도로 관리가 상당히 잘 되고 있었는데요. 단지 앞에 아이들을 태운 차가 도착하자 학부모들이 데리러 가는 모습이 보였어요.  

린스트라우스는 루원시티의 마지막 입주 단지인데요. 이 단지가 입주를 마치면 루원시티의 입주 물량은 끝이에요. 실거래가로 나오는 시세는 전용 84제곱미터가 4억 원 후반대였는데요. 이 정도면 괜찮은 가격이라고 생각했어요. 혹시나 마피가 있지 않을까 기대를 했는데요. 인근 부동산에 방문해 문의하니, 현실은 기대와 많이 달랐어요. 현재 최대 1억 원까지 프리미엄이 붙은 상황이에요. 저렴한 프리미엄이 8000만 원이에요.

"실거래가로 뜬 걸 보고 왔는데요. 전용 84제곱미터 거래 가격이 4억 원대 후반으로 나와요."

"지금 뜨는 실거래가는 실제 가격이 아니에요. 분양가로 다운계약서를 쓴 가격이에요. 손피(손에 쥐는 프리미엄)으로 8000만~1억 원 수준이에요."

"눼? 프리미엄이 1억 원이요?? 6월에 인천에 입주 물량 폭탄이라 가격이 많이 빠지던데요."

"입주 물량이 많은 건 맞는데요. 린스트라우스는 분양가 자체가 저렴했고요. 루원시티 입지가 좋다보니 찾는 사람들이 많아요. 지난해 말부터 SK리더스뷰2차, 대성베르힐이 줄줄이 입주를 시작했는데 이제 거의 다 마무리 됐어요. "

"힐스테이트푸르지오주안은 무피로 나오고 있던데요. 여기는 분위기가 많이 다르네요. 투자하기에는 비싼 느낌이에요"

"그쵸! 지금 린스트라우스는 전용 84제곱미터가 5억 원대 후반인데 여기가 많이 오르진 않을 거 같아요. 이자 후불제로 1500만 원 정도 추가 비용도 들고요."

"루원시티에서 대장 단지는 SK리더스뷰1차인거죠?"

"네! 2호선 가정역이랑 7호선 가현역 더블 역세권이니까요."

"동간 거리가 좁아서 다닥다닥 붙어있다고 하던데요."

"그건 뭐... 어쩔 수 없어요. 뻥뷰로 트인 집들은 비싸고 잘 나오지도 않아요."

6월말 입주 예정인 루원시티 린스트라우스 

린스트라우스는 전 세대가 전용 84제곱미터로 구성돼 있는데요. A타입 확장형의 경우 주방 중간에 아일랜드 식탁이 있는 구조예요. 주방 한 가운데 식탁을 두는 게 최근 틀렌드이긴 하지만 대부분 40평형대 이상에 있는 구조라 약간은 어색한 감이 있어요. 

루원시티의 마지막 입주 단지인 린스트라우스의 입지가 좋은 건 맞아요. 라떼시절부터 교통의 중심지였던 루원시티는 실거주와 투자자, 모든 수요가 많은 곳이에요. 루원시티에 대한 평가는 다양할 수 있지만 어썸뷰로는 아직까지는 구도심 대장으로 볼 수 있다는 판단이에요. 주거 인프라만 놓고 본다면 석남역 일대보다는 루원시티가 낫다고 할 수 있는데요. 규모가 작긴 하지만 택지개발 지구로 계획적으로 일대를 전부 신축으로 지었기 때문이에요. 확실히 구도심에 이빨 빠진 듯이 듬성듬성 신축 단지들이 들어선 것과는 느낌이 달라요. 

좋은 입지와는 별개로 투자금이 많이 든다는 게 단점인데요. 전세가격은 2.5억 원으로 힐스테이트주안과 5000만 원 차이예요. 하지만 매매가는 1억 원 이상 차이가 나요. 6억 원에 매수를 했을 때 전세가가 2.5억 원이면 투자금이 3.5억 원이에요. 

향후 기대할 수 있는 시세차익은 대장인 SK리더스뷰의 매매가 정도인데요. 현재 시세는 6억 원 후반대예요. 2년 뒤 루원시티의 가격이 동반 상승한다고 가정했을 때 시세차익은 1억 원 정도예요. 예상 투자 수익률은 최대 28% 정도인데요. 투자금 대비 수익률로 보면 힐스테이트푸르지오주안과 비슷하지만 초기 투자금이 1.5억 원이나 많이 드는 게 단점이에요.

마지막 발품 단지는 최근 사전점검을 마친 검암역로열파크씨티푸르지오였어요. 루원시티에서 북쪽으로 직선으로 7.3km 거리였는데요. 퇴근 시간대와 겹치는 바람에 루원시티를 빠져나가는데 애를 먹었어요. 가정오거리는 교통의 요지답게 차들이 빼곡하게 들어차서 움직이질 않았어요.   

이 단지는 한강을 건너는 백석대교를 지나자마자 보였는데요. 허허벌판에 거대한 아파트 단지가 검암역로열파크씨티푸르지오라는 걸 한눈에 알아볼 수 있었어요. 5000세대 대단지라는 건 이미 알고 있었지만 실제로 보니 더더욱 실감이 났어요. 1단지에서 시작해 2단지까지 차로 한 바퀴를 빙 둘러봤는데요. "이건 뭐지? 섬인가?"라는 생각이 들었어요. 1단지 후문 쪽에는 절이 있었는데요. 정말 생뚱맞았는데요. 알고 봤더니 대한불교 천태종 황룡사였어요. 이 황룡사 뷰는 1단지 111동에서 보일 듯했어요. 

사실 이 단지는 하자 문제로 말이 많은데요. 2단지 정문 쪽에 차를 세우고 단지 안으로 들어가봤어요.  이 단지는 리조트식 단지 조경을 표방하며 엄청난 홍보를 했는데요. 얼마나 으리으리하게 단지 조경을 해놨는지 궁금했어요. 그런데 분수가 나오는 걸 제외하곤 큰 감흥은 느끼지 못했어요. 고급 리조트의 조경과는 상당히 차이가 있어 보였는데요. 라떼시절에 반포자이가 단지 내 카약이 있다고 홍보했던 것과 비슷한 느낌이에요.  

황룡사를 지나 다시 1단지 쪽으로 가다 보니 지하철 2호선 독정역이 나왔는데요. 사실상 검암역로열파크씨티푸르지오는 이 독정역 역세권이에요. 아파트 단지 이름에는 검암역이 들어갔는데요. 사실상 검암역은 엄청 멀어요. 독정역에서 한 정거장 거리이긴 하지만 백석대교를 건너 한강 줄기를 넘어가야 해요. 도보로 무려 33분이 걸려요. 아마도 검암역이 인천 지하철 2호선과 인천공항 철도의 더블 역세권이기 때문에 강조하는 것 같은데요. 절대 속으면 안 돼요. 

이 단지의 전체적인 느낌은 나홀로 외딴섬인데요. 최고급 리조트식 조경을 지향하며 차별화를 시도했지만 2% 부족한 듯했어요. 사실 아파트의 가격대와 지향하는 콘셉트가 맞지 않다는 생각을 했는데요. 인천 30평형대 아파트에 왜? 호텔식 리조트 조경이 있어야 하는지 이해가 잘 되지 않았어요. 실거주로 살기에는 오히려 힐스테이트푸르지오주안이 더 나아 보였는데요. 현지 부동산 관계자에 따르면, 실제로 전세가 잘 나가는 건 검암역로열파크씨티푸르지오보다 힐스테이트푸르지오주안이라고 했어요. 

그나마 입지적으로 장점은 초중고교가 도보권에 있다는 점이었는데요. 현재 백석중과 백석고등학교가 있고, 올해 9월 한들초등학교가 입주 예정이에요. 굳이 1단지와 2단지 입지를 비교하자면 2단지가 더 나아 보였는데요. 2호선 독정역과 가깝고 초중고교와도 더 가깝기 때문이에요. 

실거주가 아닌 이상 투자로서는 적합하지 않다는 판단인데요. 전용 59제곱미터의 프리미엄이 2000만~3000만 원으로 최종 거래 가격이 4억 원대 초반이에요. 힐스테이트푸르지오주안과 비교할 때 4000만~5000만 원 정도 비싼 편인데요. 전세가 역시 3000만 원 정도 비싼 2.3억 원에 나오고 있어요. 투자금은 2.5억 원 정도예요. 힐스테이트푸르지오주안에 비해 투자금이 5000만 원 가까이 더 들어요.

그렇다면 시세 차익이 더 많이 나야 하는데 이 부분에 있어서 확신이 서지 않아요. 실제로 거주를 해보면 인프라 부족으로 상당 기간 불편할 수 있겠다는 생각이 들기 때문이에요. 물론 5000세대라는 대단지이기 때문에 단지 내 상가가 형성될 수 있겠지만 주변이 산으로 둘러싸여 확장성이 떨어지기 때문에 결국엔 검단신도시나 검암역 쪽으로 나가야 될 걸로 보여요. 이런 단점을 커버할 정도로 단지 내 조경이 뛰어나다면 개인 취향에 따라 선택할 수도 있겠지만 이미 올해 인천 아파트 거래량만 봐도 가성비가 떨어진다고 할 수 있어요. 

  

오랜만에 꼭 챙겨야 할 분양 소식인데요. 오늘(19일)부터 동작구 수방사 부지 공공분양 사전 청약이에요. 이 단지는 한강 뷰 반값 아파트로 큰 관심을 모았는데요. 이 단지는 지난 어썸레터 <미혼도 특공이 가능하다고?> 레터에서 입지 1순위로 꼽았던 단지이기도 해요. 이 레터에서 한강 뷰가 쌉가능하다고 분석했었는데요. 기다리고 기다렸던 단지가 이제야 나오는 거예요. 

구체적인 내용을 살펴볼게요. 수방사 부지는 19~20일 특별공급(176가구), 21~22일 일반공급(79가구) 사전청약을 받아요. 신청은 뉴홈 홈페이지에서 하면 돼요. 당첨자 발표는 다음 달 5일이에요. 본청약 예정 시기는 내년 9월 15일, 입주 예정일은 2027년이에요. 

수방사 부지 공급단지는 전용 59제곱미터 556가구 규모로 조성되는데요. 이중 군관사(208가구)와 행복주택(85가구) 물량을 제외한 255가구가 사전청약 일반형으로 공급돼요. 이중 
176가구(70%)가 특별공급 물량이에요. 신혼부부 51가구(20%)·생애최초 51가구(20%)·기관추천 37가구(15%)·다자녀 25가구(10%)·노부모 부양 12가구(5%)에게 배정돼요. 나머지 물량 79가구(30%)는 일반공급으로 공급돼요. 일반공급 중 20%인 15가구는 추첨 방식으로 공급돼 가점이 낮은 무주택 수요자도 청약 당첨을 노려볼 수 있어요.  

추정 분양가는 전용 59제곱미터가 8억 7225만 원인데요. 공공분양 단지 치고는 꽤 높은 가격이지만 주변 시세와 비교하면 4~5억 원 저렴한 수준이에요. 인근에 있는 래미안트윈파크 전용면적 59제곱미터 시세가 13억 원대예요. 수방사 부지는 일반형으로 공급돼 시세 차익을 공유하지 않아도 돼요. 

소득과 자격 요건을 알아볼게요. 우선 신혼부부와 특별공급은 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자의 130%(맞벌이 140%) 이하여야 해요. 생애최초는 130%, 다자녀 및 노부모부양 120%예요. 일반공급은 100% 이하의 기준을 충족해야 해요. 전년도(2022년) 도시근로자 월평균 소득 130%는 3인 가구 기준 846만 2288원, 4인 가구 기준 990만 8673원이에요. 도시근로자 월평균 소득 100%는 3인 가구 기준 650만 9452원, 4인 가구 기준 762만 2056원이에요.

자산 요건도 갖춰야 해요. 자산 상한은 부동산 공시가격 합이 2억 1550만 원, 자동차 3683만 원 이하예요. 

어썸이의 관심 단지로 직접 다녀왔는데요. 입지 대비 확실히 저렴한 단지이지만 장단점이 명확했어요. 이 단지는 여의도와 노량진의 중간에 있어서 여의도 쪽에서 진입하는 길을 찾기가 힘들어요. 올림픽대로를 타고 오다가 노량진 수산시장 방향으로 빠져서 들어와야 해요. 아니면 노량진역을 지나 진입하는 방법이 있는데요. 오히려 노량진역을 지나오는 쪽이 찾기 쉬울 수 있어요. 

직접 현장에 가보니 생각보다 부지가 작았는데요. 공사를 하는 펜스가 쳐져 있었고 아직 본격적인 공사가 시작되진 않았어요. 단지의 특징은 숲으로 둘러싸여 있다는 점인데요. 단지와 맞닿은 뒷산에는 운동을 하는 사람들이 있었어요. 

가장 큰 단점은 기차 소리인데요. 한강대교와 가까운 단지 쪽에서는 소음이 들릴 것 같았어요. 단지 배치도를 보면 104동과 103동이에요. 104동이 기차 소음의 최대 피해 단지가 될 걸로 보여요. 로열동은 102동인데요. 한강철교와 멀고 한강 뷰가 보이기 때문이에요. 아직까지 구체적인 단지 배치도와 구조가 나오지 않았지만 102동에 당첨만 된다면 로또와 맞먹는 행운이라고 할 수 있어요. 

동작구 수방사 예정부지. 전용 59제곱미터 7억 원대. 4억 시세 차익 가능   

Q1: 두류네거리 일대-두류역 자이 라인이 궁금해요. 죽전네거리-감삼동 일대도 계속 지켜보고 있는데, 달서푸르지오 시그니처도 궁금합니다. 대구 부동산이 많이 죽어있다보니 이 가격대를 주고 살만한 가격인지 판단이 서질 않아서 질문을 드려요.

두번째 열북님이 질문 주신 대봉동도 수성구와 구도심 중심인 반월당역 사이에 위치해 입지적으로 괜찮다고 봐요. 지하철이 생기기 전까지 대구의 중심의 구도심은 중구였고, 지금도 여전히 실거주에 좋은 인프라들이 많아요. 1호선과 2호선 더블 역세권인 반월당역 인근 청라자이가 비수성구 대장인 이유는 '학군을 제외한' 실거주와 교통이란 두 마리 토끼를 다 잡았기 때문이에요. 

그런데 문제는 입지가 아니라 물량인데요. 대구 수성구 핵심 지역에서만 1만 채 이상의 물량이 향후 2년 내 대기 중이에요. 아무리 중구, 서구의 입지가 좋다고 하더라도 수성구 핵심에서 입주 폭탄이 떨어지면 타격을 받을 수밖에 없어요. 

어썸 뷰에선 두류역 자이, 달서푸르지오시그니처, 힐스테이트도원센트럴의 가격은 아직 비싸다고 봐요. 두류역 자이는 전용 84제곱미터가 가장 저렴하게 무피로 5.8억 원에 나와 있는데요. 이 가격은 수성구 MBC 네거리 '힐스테이트동대구센트럴'과 비슷한 가격대예요. 입지로 봤을 때나, 입주 시기로 봤을 때나 두류역자이보다는 힐스테이트동대구센트럴이 낫다고 할 수 있어요. 중구 대봉동의 힐스테이트도원센트럴도 전용 104제곱미터가 7억 원대인데요. 아직은 비싸다는 판단이에요. 

지난 레터에서 분석했던 대로 대구 부동산 시장이 기회인 건 맞지만, 적절한 타이밍을 기다려야 할 것 같아요. 사실 지금 시장에서 분양권 투자는 상당한 리스크가 있는데요. 시장이 좋을 때야 프리미엄을 붙여서 전매를 할 수 있지만, 지금은 입주 때까지 가져가서 등기를 해야 하는 상황까지 고려해야 해요.

이번 기회에 대구에 대한 열북님들의 뜨거운 관심을 확인했는데요. 앞으로도 대구는 관심 지역 리스트에 넣어두고 첵첵하도록 할게요 :) 

지난 금융레터의 마지막 앞으로 더 갈 섹터3 엔터주가 빠지는 배달 사고가 발생했어요. 편집 과정에서 누락이 됐는데요. 먼저 죄송하다는 말씀을 드리고 엔터 관련 내용을 추가할게요. 

지난 6월 FOMC 이후 미국 연준이 점도표를 5.6%로 상향 조정하며 매파적인 메시지를 전했지만, 시장은 이를 크게 개의치 않는 분위기예요. 7월 FOMC에서 추가 금리 인상 가능성이 있지만 확률적으로 50%가 조금 넘는 수준이고 그 사이 발표될 물가와 고용 지표에 대한 기대감이 작용한 탓이에요. 이 때문에 오는 7월 말 예정된 7월 FOMC 전까지 '미니 랠리'가 이어질 수 있어요. 일단 연준이 금리를 동결한데도 미국 소매판매가 개선된 걸로 나타나면서 골디락스 분위기까지 나타나고 있기 때문이에요. 

엔터주도 이같은 긍정적인 흐름을 타고 당분간 추가 상승이 가능하다고 보는데요. 올해 한국 엔터주들은 이익 모멘텀을 한 단계 업그레이드하며 체질 개선에 성공했다고 보기 때문이에요. 마친 지난 주말에는 서울 여의도에서 BTS 10주면 기념 행사가 열렸는데요. 전세계에서 44만 명이 모였고 여의도에서는 30만 명이 BTS를 외쳤어요.  이는 한국의 K팝이 글로벌 문화의 한 장르로 자리잡았다는 걸 보여주는 거예요.

2023년에도 K팝은 신기록을 경신 중이에요. 올해 발매된 K팝 음반들의 초동 판매량이 재차 신기록을 경신 중이며, 월드투어의 회당 규모 역시 본 적 없는 수준으로 커지고 있어요. BTS가 아니면 달성하기 어려울 것이라 여겼던 기록들을 BTS가 아닌 다양한 K팝 아티스트들이 달성하고 있어요.

이는 K팝 기존 시장인 아시아권 팬덤의 견조한 수요가 지속되는 가운데, 신규시장인 서구권 팬덤 확대로 새로운 수요가 꾸준히 유입되고 있기 때문이에요. 특히 인상적인 것은 글로벌 수요 확대 효과가 외형 성장에 그치지 않고, 규모의 경제 본격화에 따른 수익성 개선으로 이어지고 있다는 점이에요.

K팝 산업의 구조적 성장이 본격화되는 구간으로 진입한 거예요. 이러한 선순환은 하반기 이후까지도 충분히 지속될 걸로 보여요. 엔터주 전체에 대해서 긍정적으로 보고 있고요. 대장이 JYP, 하이브의 성장세도 이어질 걸로 봐요. 올들어 이들 엔터주의 주가가 많이 오르긴 했지만, 증권사 목표 주가도 지속적으로 상향 조정되고 있어요. JYP의 목표주가는 기존 13만 원에서 16만 원으로, 하이브의 목표주가도 기존 31만 원에서 37만 원으로 상향조정 됐어요. 단기적으로는 그동안 주가 조정을 받는 와이지엔터테인먼트나 에스엠의 주가 상승이 더 가파를 수 있어 보여요.