시간을 줄여주는 것도 큰 장점이지만 2% 부족한 느낌이에요. 어썸이를 전혀 모르는 사람들에게 매력 어필을 뿜뿜해야 하는데요. 그러려면 캐치프레이즈로 <1천명의 자산가를 인터뷰하고, 투자에 성공한 부자언니의 경제레터!>가 어떨까요? 이번에도 열혈 열북님들의 의견은 큰 힘이 될 거예요.🙏 

일단 결론 먼저 내리고 갈게요. 남들이 사전청약 포기한다고 휩쓸리지 마세요! 어떻게 붙은 사전 청약인데요. 이럴 때일수록 정신 똑띠! 차리고 상황 판단을 잘 해야 해요. 지금 한글날 대체 연휴 열북이 Q&A에서도 한 열북님이 인천 검단 사전청약 포기 질문을 하셨는데요. 그때도 본청약이 내년 초로 미뤄졌으면 기다려봐라! 그전에 더 좋은 곳에 당첨되면 그때 포기하면 된다고 말씀드렸어요. 사전청약 포기는 아주 간단한데요. 굳이 가서 "안 한다"고 말할 필요도 없어요. 본청약 때 참여하지 않으면 자동으로 포기가 되는 거예요. 지금 중요한 건 입지 대비 저렴한 가성비 갑 물건을 가려내는 안목이에요. 

마지막으로 머릿속에 분명히 해야 할 개념이 있어요. 공공분양과 민간분양인데요. 최근 파주 발품 갔을 때 현지 공인중개사분이 반복적으로 '공공분양 = 임대'라고 표현했어요. 초롱마을8단지중흥S클래스 공인중개사 분도 맞은편 공공분양 단지를 임대 아파트라고 소개했고요. 아이파크 단지 내 공인중개사 분도 "아이파크에는 임대가 섞여 있다"고 했어요. 사실 더 정확한 표현은 공공분양이에요. 

임대는 단독으로 임대 아파트로 짓지 않고요. 민간 분양이라도 아파트를 지을 때 일정 비율을 임대로 넣으라고 해요. 이 임대 비율이 높은 걸 선호하지 않는 게 안타까운 현실이고요. 고가 아파트들은 임대 비율을 높이라고 하면 분양 안 한다고 버티는 게 다반사예요. 

그럼 현장에서 왜 공공분양을 임대라고 표현할까요? 민간 건설사가 아닌 정부 지자체가 시행 주체가 돼 사회 취득계층에 분양하기 때문이에요. LH(주택토지공사)가 시행 주체가 돼 저렴한 분양가로 서민층에 분양해요. 이런 취지가 임대랑 비슷하니까 임대라고 하는 거예요. 

실제로 공공분양과 민간분양은 큰 차이가 있어요. 발품을 가보면 공인중개사분들이 강조하는 게 민간 아파트라는 건데요. 100% 다 그런 건 아니지만 확실히 민간 분양 단지들이 더 고가의 자재를 쓰고 구조도 더 좋아요. 이 차이를 확실히 느낄 수 있었던 곳은 하남 감일인데요. 하남 감일 지구에는 공공분양이 많았기 때문에 민간 분양이 소수였어요. 정부가 아닌 민간 건설사들이 지은 단지들이 더 나았어요. 이는 같은 재건축 단지라도 조합원 물건과 비조합원 물건이 차이가 나는 것과 비슷해요. 

공공분양과 민간분양은 청약 시스템도 완전히 달라요. 우리가 알고 있는 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장 보유기간 등의 청약 기준은 민간 분양에만 해당돼요. 공공분양은 무. 조. 건 청약통장 납입 인정 기준으로 잘라요. 통장 가입을 가장 먼저 한 사람이 이기는 거예요. 

그리고 소득과 자산의 제한이 있어요. 그러니까 무주택이라도 소득 수준이 높고 자산, 자동차가 있다면 공공분양 청약은 불가예요. 

이번 레터의 본론 시작이에요. 지난 26일 정부가 '청년 서민 내집마련 기획 확대, 공공분양 50만호 공급' 대책을 발표했어요. 여기서 눈에 확~ 들어오는 단어가 있죠? 공. 공. 분. 양! 앞에서 미리 공공분양과 민간분양의 차이점에 대해 확실히 정리한 덕분에 더 잘 이해가 될 거예요. 

핵심은 물량 확대와 청년 특공 신설이에요. 물량 확대는 지난 정부 대비 2배 이상 늘리겠다는 목표인데요. 지난 5년간 공공분양 공급 물량은 14.7만 호에 불과했지만 23년~27년까지 50만호로 대폭 늘리겠다는 거예요.

그런데 이 수치는 크게 중요하지 않아요. 3기 신도시에서도 알 수 있듯이 계획은 계획일 뿐 그때 가봐야 하는 거예요. 게다가 공공분양 물량이 많은 게 좋기만 할까요? 어쩌면 열북이들 중에는 공공분양 지원자격이 안 되는 사람들이 더 많을지도 몰라요. 

👉 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획' 보도자료 원문보기 

눈여겨 볼 건 청년 특공 신설인데요. 이 부분은 분명히 좋은 소식이에요. 아래 표는 공공분양의 '기존' 입주자 선정 기준인데요. 특별공급 대상은 1. 신혼부부(30%), 2. 생애최초(25%), 3. 다자녀(10%). 4. 유공자(5%), 기타 등이에요. 특공 중에서 비중이 두번째로 많은 생애최초에서 '혼인 또는 자녀가 있는 자'라는 조건이 붙었어요. 그래서 미혼인 싱글은 생애 최초 특별공급에서 지원 대상이 아니었는데요. 이번에 청년 특공이 새로 생기는 거예요. 

이번에 공공분양의 특공에 '청년 특공'이 신설됐는데요. 이게 파격적인 거예요. 기존 생애최초 특공에 미혼도 가능하게 해 주는 정도가 아니라 일정 물량을 확보해 미혼들한테만 주겠다는 거예요. 앞에서 싱글 열북이 쏴리 질러!라고 한 이유를 알겠죠?

그런데 기존의 일반형에 생기는 게 아니라 이번에 새롭게 생기는 방식(나눔형, 선택형)에 넣는 거예요. 여기에 해당하는 청년 특공 대상 자격은 주택 소유 이력이 없어야 하고요. 지금까지 단 한번도 주택을 소유한 적이 없어야 해요. 원래 있었던 기존 주택을 매도한다고해도 이력이 남아 있기 때문에 자격 조건이 안 돼요. 나이 제한도 있는데요. 19~39세까지에요. 40세 미만인 거예요. 그리고 중요한 게 미혼! 이에요. 미혼이란 조건으로 이렇게 혜택을 주는 건 처음 보는 거 같아요. 

소득, 자산 요건은요. 도시근로자 월평균소득의 140% 이하예요. 2022년 기준 3인 이하 월평균소득의 140%는 월 869만 2508원이에요. 순자산 2.6억 원이하예요. 

사실 이 소식은 이미 26일에 발표된 뉴스이기 때문에 많은 열북이들이 알고 있을 거예요. 어썸이가 지난 주 정부 발표를 굳이! 어썸레터에 쓰는 데는 이유가 있어요. 혹시나 열북이들이 진짜 중요한 걸 놓치진 않았을까 하는 걱정이 되기 때문이에요. 

어썸뷰에선 이번 발표에서 반. 드. 시 확인해야 걸 소개하려고 해요. 바로 1. 어디에? 2. 얼마나? 나오는지예요. 얼마나 좋은 입지에 얼마나 많은 물량이 나오는지를 알아야 대비를 할 수 있어요. 

현재 계획을 보면요. 향후 1년간 서울, 경기권에서 약 1만채가 나올 예정이에요. 먼저 입지를 기준으로 보면요. 어썸이가 뽑는 최고의 입지는 동작구 수방사(263채)예요. 그 다음으로 송파 성동구치소(320호), 마곡 10-2(260호), 마곡 택시차고지(210호), 고덕강일3단지(900호), 위례A-14BL(260호) 순이에요. 

개별 입지를 차례로 살펴볼게요. 어썸뷰 랭킹 1위는 🏆️동작구 수방사(수도방위사령부) 부지예요. 원래 이 부지는 지난해 4차 사전청약에 포함될 예정이었는데요. 국방부와의 협의 지연 등으로 공급 일정이 미뤄져 왔어요. 

입지는 워낙 좋은데요. 군부대 자리가 네이버 지도로는 검색이 되지 않아요. 주소는 동작구 노량진동 154-7 일원이에요. 부지는 2만 2560제곱미터 정도예요. 위치는 흑석 뉴타운과 노량진 뉴타운 사이예요. 노량진 수산물 시장이 있고요. 차로 10분 거리에 여의도가 있어요. 지하철은 9호선 노량진역과 노들역 중간 지점에 위치하고 있어요. 걸어가기엔 노들역이 더 가까운 편이에요. 자연환경으로는 사육신역사공원을 끼고 있어요.

중요한 건 한강뷰인데요. 지도만 봐선 한강뷰에 대한 실감이 나지 않을 수 있으니까요. 항공사진을 볼게요. 북향으로 한강뷰가 가능하다는 걸 알 수 있는데요. 바로 옆에 있는 '래미안트윈파크'에서 본 한강뷰를 보면 짐작을 해 볼 수 있어요. 아래 사진은 호갱노노에 올라온 래미안트윈파크 영구 조망이에요. 이 단지 역시 바로 앞이 한강이라 영구 조망이에요. 

두번째 어썸픽은 성동 구치소 부지(송파구 가락동 162)인데요. 초역세권으로 알짜 입지예요. 3호선과 5호선의 더블 역세권이고요. 잠실과 가까워요. 인근 대장 아파트로는 송파 헬리오시티가 있어요. 

이런 알짜 입지에 아무래도 구치소가 있다보니 지역 흉물로 천덕꾸러기 취급을 받았는데요. 2017년 구치소가 이전됐어요. 현재는 공터로 남아 있어요. 

현재는 공공분양 물량 규모를 두고 서울시와 송파구가 갈등을 빚고 있어요. 서울시에서 공공분양 물량을 늘리려고 하기 때문인데요. 원래는 신혼희망타운 700가구와 민간분양 600가구를 합쳐 총 1300가구를 공급할 예정이었어요. 하지만 서울시에서 민간분양 600가구도 공공분양으로 전환하려 하면서 갈등을 빚었는데요.

이번에 320가구가 공공분양으로 나왔어요. 서울시는 600가구를 토지임대부주택으로 분양하려고 했는데요. 남은 280가구가 어떤 방식으로 공급될지는 지켜봐야 해요. 

마곡에서도 마지막 분양이 예정돼 있는데요. 서울 강서구 마곡지구의 마지막 공공주택 물량인 10-2단지 부지예요. 이 단지는 올해 오염토가 확인돼 착공이 연기된 부지인데요. 실제 착공까지는 최소 2년 이상 소요될 거란 전망이 나왔어요. 
입지는 5호선 역세권으로 상당히 좋은데요. 지난 4월 입주를 마친 마곡 9단지와 공항대로를 사이에 두고 마주 보고 있어요. 세대수는 총 577세대인데요. 이 중 260가구가 공공분양으로 나오는 거예요. 
이 남은 퍼즐만 끼워지면 마곡지구는 완성형인데요. 지난해 마곡 9단지를 마지막으로 16개 단지 중 15개 단지 1만1244세대가 입주했어요. 

마곡에서 나오는 다른 입주 단지인데요. 어썸뷰에선 마곡 10-2보단 입지가 조금 떨어진다고 할 수 있어요. 이유는 역에서 멀기 때문인데요. 9호선과 경의중앙선의 더블 역세권인 마곡나루역에서 거리가 있는 편이에요. 마곡의 중심 상권에서도 약간 거리가 있고요. 

하지만 마곡지구 내에 있기 때문에 마곡이란 프리미엄은 누릴 수 있고요. 마곡 직장러들의 직주 근접이 가능하다는 것만으로도 큰 장점이 될 수 있어요. 

서울 대방 공공택지지구에서도 물량이 나오는데요. 이곳의 입지는 완연한 숲세권🌲이라고 할 수 있어요. 노량진 뉴타운 인근인데요. 물론 노량진역과 장승배기역과는 상당한 거리가 있어요. 만약 이들 역에서 조금만 더 가까웠다면 랭킹 넘버2로 올라설 수 있는데요. 역과 거리가 멀어서 높은 점수를 주기가 힘들었어요. 

하지만 분명한 장점은 숲세권이라는 점이에요. 현재 이곳은 산인데요. 아. 마. 도 산을 깎아서 아파트를 지을 예정인 듯해요. 여의도와 가까운 곳에서 숲세권을 원한다면 노려볼 만해요. 

고덕강일3단지는 잠재력이 큰데요. 향후 9호선 4단계가 예정돼 있기 때문이에요. 그런데도 마곡보다 점수가 낮은 이유는 대기업 때문인데요. 마곡에는 LG 등 기업들이 있지만 고덕강일은 잠실, 삼성으로 출퇴근하는 직장러들의 베드타운이에요. 

하지만 실거주로는 상당히 매력적인데요. 일부 단지에선 한강 조망이 가능하기 때문이에요. 실거주 여건은 마곡보다 미사지구를 더 선호하는 분들이 많아요. 

 

마지막은 위례신도시인데요. 서울시 소속 북위례예요. 원래 이곳은 신혼희망타운으로 분양예정이었는데요. 이번에 공공분양으로 공고가 됐어요. 신혼부부들이 특히 기다렸던 지역이기도 한데요. 입지는 북위례로 지하철이 멀다는 게 단점이지만 위로는 거여마천뉴타운, 아래로는 위례 중앙역이 있어 괜찮은 편이에요. 

이렇게 세세하게 공공분양 대상 입지들을 하나씩 자세하게 살펴봤어요. 이렇게 따져보니 기존의 분석 뉴스들이 얼마나 수박 겉핥기 식인지 느낌이 오나요? 이런 대책이 나오면 실수요자들에게 정말 중요한 정보가 뭔지를 생각할 필요가 있어요.

이제부터는 전략을 수립해야 해요. 그러려면 이번에 개편된 공공분양 청약제도를 정확히 알아봐야 해요. 개편안의 핵심은 '청년 특공'이 생긴 거라고 앞에서 얘기했어요. 청년 특공은 특별히 19~39세의 미혼들에게 주는 혜택인데요. 정부가 여기서 한번더 머리(?)를 썼어요. 무슨 말이냐면요. 어차피 집값이 비싼데 기존 청약 제도 안에서 혜택을 주는 건 큰 의미가 없다고 판단한 거예요. 

그래서 기존 공공분양과는 전혀 다른 시스템을 새롭게 만들었어요. 그게 바로 획기적인 내집 마련 지원이에요. 종잣돈이 부족한 사람들을 도와주는 방법은 굉장히 단순해요. 저리로 돈을 많~~~이 빌려주는 거예요. 

먼저 나눔형이에요. 이름이 나눔형인데 뭘 나누는지 궁금하죠? 시세차익을 정부랑 공유한다는 의미예요. 분양가는 시세의 70% 이하이고요. 대신 나중에 매도할 때도 시세의 70%만 가져갈 수 있어요. 나머지 30%는 정부의 몫이라는 거예요. 매수자와 정부의 시세차익 이익 비율이 7대 3이라는 건데요. 30% 싸게 사는 만큼 정부가 30% 가져간다고 뭐라 할 건 아닌 거 같아요. 

더 중요한 건 대출한도와 금리인데요. 분양가의 최대 80%, 최대 5억 원까지 대출을 해주고요. 대출금리는 1.9~3%예요. 여기에 DSR도 미적용하고 만기도 40년이에요. 사실 이 정도면 정부에서 5억 원을 "그냥 주겠다"는 거나 마찬가지예요. 

자자! 정신 똑띠 차리고 따져볼게요. 최대 5억 원까지 대출을 해주는데 분양가의 최대 80%라고 할게요. 그렇다면 실제로 최대로 받을 수 있는 분양가는 6.25억 원이에요. 그러니까 6.25억 원 집을 살 때 5억 원까지 대출을 해주는 거예요. 내  돈은 1.25억 원이 들어요. 

일반적으로 많이 드는 예시가 5억 원짜리 집 사는데 현금 7000만 원만 있으면 된다는 건데요. 이 경우 대출을 최대로 받는 건 아니에요. 자금 여력이 있다면 대출은 최대로 활용하는 게 좋아요. 

대출을 왜 최대로 끌어다 쓰는 게 좋은지 볼게요. 지금 다들 대출 이자 때문에 아주 난리인데요. 시중은행의 주택담보대출금리가 7%에 육박하기 때문이에요. 그런데 나눔형의 경우 금리가 1.9~3%예요.

이 경우 한 달에 이자는 얼마나 나올까요? 가장 높은 금리인 3%로 40년 동안 원금과 이자를 함께 내는 걸로 계산해 볼게요. 원리금 균등 상환시 1회당 상환금액은 44만 7481원이에요. 금리도 금리지만, 상환기간이 40년이기 때문에 그래요. 원금균등으로 계산해도 약 57만 원 정도예요. 

선택형은 매매가 아니라 전세인데요. 매매가 부담스럽다면 전세로 살 수 있어요. 그래서 이름도 선택형이에요. 집을 사는 게 부담스럽다면 전세를 '선택'할 수 있다는 거예요. 일단 전세로 6년간 살다가 분양받을지 말지를 결정하는 거예요. 

전세 자금 대출 금리도 최근 금리와 비교하면 공짜 수준인데요. 1.7~2.6%예요. 이 수준이면 정부에서 역마진으로 밑지고 하는 장사예요. 

 

자자! 정리할게요! 기존 공공분양 제도에 새로운 시스템이 도입 됐는데요. 나눔형과 선택형이에요. 나눔형은 정부와 시세차익을 나눈다는 거고요. 선택형은 매매 대신 전세를 선택한다는 거예요. 일반형은 원래 기존에 있던 거예요. 

향후 5년 동안 공공분양으로 50만 호를 공급할 계획인데요. 나눔형이 25만 호로 가장 많고, 그 다음이 기존에 하던 일반형으로 15만 호이고요. 전세를 지원하는 선택형은 10만 호로 가장 적어요. 

그럼 공공분양에만 혜택을 줄까요? 그렇진 않아요. 민간 건설사들이 분양하는 민간분양도 개편했어요. 민간분양에서는 미혼 특공을 신설하는 대신 추첨제 물량을 늘렸어요. 그러면 미혼들도 추첨으로 당첨될 확률이 높아지니까요. 

기존에는 투기과열지구에서 전용 85제곱미터는 100% 가점제였는데요. 그러면 소형 평형을 원하는 미혼들은 당첨 확률이 제로인 거예요. 그래서 싱글들이 선호하는 전용 60제곱미터 이하의 추첨제 물량을 60%로 확대했어요. 60~85제곱미터에도 추첨제 물량 30%를 넣었고요. 이렇게만 해도 미혼 싱글들도 추첨으로 될 확률이 높아져요. 

조정대상지역에서는 기존 추첨 물량이 25% 정도였는데요. 이번에 투과지구와 동일하게 추첨제 비중을 늘렸어요. 

마지막으로 각자의 상황별로 전략을 수립해 볼게요. 미혼 싱글이라면 나눔형으로 내집마련을 하는 게 유리해요. 당첨 확률을 높이려면 물량이 많은 곳이 좋겠죠? 22년 하반기 물량이 가장 많은 곳은 고양 창릉이에요 무려 1322호에 달해요. 올해 하반기 고양창릉의 공공분양 사전청약이 나오기 때문에 미혼 열북이들은 완전 집중을 해야 해요. 

그다음으로 물량이 많은 곳은 나눔형 물량이 많은 곳은 고덕강일 3단지예요. 22 하반기와 23년 하반기에 각각 500가구와 400가구가 예정돼 있어요. "나는 무조건 인서울이야"를 고수한다면 고덕강일3단지를 노리는 게 맞아요. 

이에 반해 확률이 중요한 게 아니다! 무조건 입지다!라고 생각한다면 마곡과 위례를 노리는게 나아요. 특히 마곡이 확률이 높은데요. 내년에는 마곡, 위례를 눈여겨봐 주세요. 

마지막으로 청약 가점이 높은 열북이라면 내년 상반기에 동작구 수방사와 성동구치소 사전청약을 꼬옥 첵첵하세요. 여기는 어차피 분양가가 높을 예정이라 나눔형 공급이 불가능한 곳인데요. 일반형의 추첨 물량이 늘어나니 조건이 되는 분들은 도전해 볼 만해요.