🤔 매입 시 중개수수료 부가세는 전부 돌려받을 수 있나요?

마일스톤 빌딩택스팀의 건물주를 위한 현실 세금🔍

안녕하세요. 님

회계법인 마일스톤 강재남 세무사입니다.

건물 매입 시 일반적으로 건물가액의 0.9%를 중개수수료로 지급합니다.
예를 들어 건물가액이 50억이라 할 경우 중개수수료로 50억의 0.9%인 45,000,000원이 중개수수료 입니다. 이 때 45,000,000원만 지급하는 것이 아니라 부가세 10%, 4,500,000원을 포함하여 실제로는 49,500,000원을 지급합니다.

그렇다면 중개수수료에 붙는 부가세 4,500,000원은 다 돌려받을 수 있는지 많이 물어보십니다.
결론부터 말씀드리면 다 돌려받을 수 없습니다.

1. 토지의 취득과 관련된 부가세는 공제받을 수 없습니다.

부가세법에 따르면 토지의 취득과 관련된 매입세액은 공제받을 수 없습니다.

부가가치세법 제39조 【공제하지 아니하는 매입세액】
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액 (2013. 6. 7. 개정)

부가가치세법 시행령 제80조 【토지에 관련된 매입세액】
법 제39조 제1항 제7호에서 “대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액”이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2013. 6. 28. 개정)

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액 (2013. 6. 28. 개정)
2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액 (2013. 6. 28. 개정)
3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액 (2013. 6. 28. 개정)

2. 매입 시 중개수수료의 대가는 '토지'와 '건축물' 2가지 취득에 대한 대가입니다.

건물을 매입한다는 것은 정확히 구분해 보면 토지와 건축물을 매입하는 것입니다.
이를 부가세법 관점에서 보면 면세재화인 '토지'와 과세재화인 '건축물' 2가지를 매입하는 것입니다.

따라서, 중개수수료 역시 면세재화인 토지와 과세재화인 건축물 2가지에 대한 중개수수료 입니다.

3. 중개수수료 부가세 중 토지분만큼은 공제받을 수 없습니다.

중개수수료 45백만원을 토지와 건축물의 시가 비율로 토지 중개수수료와 건축물 중개수수료로 안분하면 아래 표와 같습니다.