지난 12월 부산 발품 이후 6개월만이에요. 당시 레터에서 부산의 A급 입지로 진입할 절호의 찬스라고 했었는데요.(광안대교 주탑 하나에 1억!) 실제로 부산 진입을 노리는 열북님들과 동행을 해서 갈아타기에 성공하기도 했어요.(그래! 울산 부산 상급지 갈아타기 결심했어!!) 

이번에 다시 부산을 찾은 이유는 <살면서 발품 팔기> 열북이 설문 결과, 부산이 가장 많은 표를 얻었기 때문인데요. 대구에 이어 부산 지역도 관심이 상당히 뜨겁다는 걸 알 수 있었어요. 그. 래. 서 이번에는 직접 부산에 살면서 보다 딥하게 살펴보았는데요. 대구 부동산을 다녀온 직후라 그런지 부산 시장을 더 잘 파악할 수 있었던 것 같아요.

무엇보다 그동안 관광이나 발품이 아닌 실거주를 하면서 살아본 부산은 또 다른 느낌이었는데요. 신기했던 점은 해운대에서 서면으로 옮겼을 뿐인데 마치 다른 도시에 온 것 같은 생각이 들 정도로 달랐다는 거예요. 같은 부산이지만 해운대와 내륙은 실거주의 느낌이 참 많이 다른 것 같아요. 

요즘 부산은 엑스포 유치 열기로 뜨거운데요. 거래 곳곳에 부산 엑스포 유치를 염원하는 포스터가 붙어 있어요. 부산 엑스포 홍보 대사인 이정재 님이 열일 중이라는 것도 알게 됐어요. 부산 엑스포 유치는 부산 부동산 시장에도 호재로 작용할 수 있어요. 올해 11월 부산 엑스포 유치를 기대해 볼게요.🙏

그럼 부산의 핵 오브 핵 해운대 편으로 부울경 1편의 스타트를 끊어 보도록 할게요. 팔로미!! 👧🏼

부산 부동산 시장은 2020년 12월~2023년 1월이 바닥이었는데요. 실제 지표상으로도 확인이 가능해요. 부동산지인 통계에 따르면 2023년 1월 부산 지역의 매매 시장 강도는 -192으로 바닥을 찍었어요. 이후 서서히 회복이 되면서 시장강도는 -75로 치고 올라왔어요. 부동산  지인의 시장 강도는 특정 지역의 부동산 시장이 상승기로 접어들었는지 하락기로 접어들었는지를 객관적인 데이터로 파악하기 위해 만들어진 지수예요. 시장의 상승 강도를 확인할 수 있는 지수로 개발된 거예요. 

이 지수가 필요한 이유는 전년 대비 가격 변동 지수만으로는 반등 여부를 파악하기가 쉽지 않기 때문이에요. KB통계를 보면요. 2022년 4월~2023년 5월 부산 매매 변동률은 -8.85%예요. 1년 동안 가격 하락률을 계산한 거예요. 기준을 2022년 12월로 재설정하면 하락률이 -5.78%로 감소해요. 지난 6개월간 하락률이 줄긴 했지만 반등 여부를 알기는 힘들어요. 

구체적으로 단지별로 알아볼게요. 지난해 12월 부산에서 가장 많이 하락한 단지들을 분석했었는데요. 이들 단지 대부분이 반등에 성공했어요.

핵심 지역의 단지별로 알아보면요. 부산진구 부전역 초역세권 '삼한골든뷰센트럴파크'는 가장 하락 폭이 가장 컸었는데요. 21년 4월 10.9억 원에 최고가를 찍었지만 지난 11월 6.5억 원으로 40% 급락했었어요. 최근 시세는 7.4억 원이에요. 서면역과 가까운 거리에 있는 부산진구 'e편한세상서면더센트럴'은 전용 84제곱미터가 전고점 대비 38% 하락해 3.75억 원까지 떨어졌지만, 최근 5.6억 원으로 거의 회복이 다 됐어요.

강서구 '더샵명지퍼스트월드3단지' 전용 84제곱미터는 전고점 대비 35% 하락한 5.8억 원까지 떨어졌지만 최근 다시 7억 원 초반대로 회복됐어요. 

해운대 핵심 입지들의 단지들도 살펴볼게요. 마린시티의 대장인 '두산위브더제니스'는 지난 5월 전용 127제곱미터(56평)가 21.95억 원으로 최고가를 기록했어요. 해운대 바다가 보이는 56층이에요. 

해운대에서 거래가 많았던 단지는 '해운대 자이'와 '센텀파크'인데요. 이들 단지는 지난 발품 때 다녀온 단지이기도 해요. 그 중에서도 해운대 자이의 하락폭이 더 컸었는데요. 최고 14.8억 원까지 찍었던 해운대자이 2차가 지난해 직거래로 6.5억 원에 팔리면서 한바탕 난리가 났었어요. 지난해 12월 현장에 방문했을 때는 급매가 8억 원이었는데요. 최근 실거래가는 10억 원을 넘어섰어요. 이 단지는 광안대교가 보이냐 보이지 않느냐에 따라 가격 차이가 큰데요. 그 당시에도 광안대교 주탑이 다 보이는 고층은 10억 원 이하로는 안 판다고 했었어요. 현지 공인중개사분은 "광안대교 주탑 하나에 1억 원"이라고 설명을 하셨어요. 

해운대자이2차 고층에서 본 광안대교 

학군 때문에 선호도가 높은 센텀파크도 거래가 많이 됐는데요. 지난해 12월 당시 급매가 7.5억 원이었는데요. 세금 때문에 급하게 파는 물건이었고, 대신 수영강 뷰가 보이지 않는 집이었어요.

이번에 다시 센텀파크를 돌아봤는데요. 최근 시세는 다시 1억 원 이상 올라 9억 원대 중반대로 회복됐어요. 호가로 나와 있는 건 10억 원대였어요. "혹시 급매로 나온 7억 원대 물건이 있냐"고 물었더니 공인중개사분이 "언제적 얘기하냐"는 표정을 지었어요. 

부산에서 있으면서 다시 한번 대구에 분양 물량이 많다는 걸 느낄 수 있었는데요. 부산에는 대규모 공사 현장이 많이 보이지 않았어요. 물론 간간이 공사 현장이 있긴 했지만 대구만큼은 아니었어요. 대구 신축 공급이 많다는 사실을 부산에 와서 다시 한번 체감한 한 거예요.

부산의 입주 물량이 많지 않다는 건 통계로도 나타났는데요. 부산은 지난해와 올해가 입주 물량이 가장 많고 내년부터는 물량이 수요 대비 부족으로 돌아서요. 올해까지는 가격이 크게 반등하지 않을 수 있지만, 내년 이후부터는 상승이 나타날 수 있어 보여요. 현재 시점에서 투자를 하기에는 대구보다는 부산이 더 적절한 타이밍이라고 할 수 있어요. 

지난 레터 부산 지역 산업 분석을 하면서 서비스업 비중이 월등히 높다고 분석을 했었는데요. 직접 살아보니 부산은 확실히 서비스업으로 먹고 산다는 걸 느낄 수 있었어요. 피부에 와 닿았던 확실한 근거는 길 거리에서 만날 수 있는 외국인과 관광객이 많았다는 거예요. 사실 길을 가다 마주치는 외국인의 비율로 보면 제주도보다 부산이 더 높은 거 같아요. 제주도는 관광지로 가야 외국인, 관광객들을 볼 수 있지 제주시에선 생각보다 많지 않았는데요. 

부산에선 관광지든 아니든 외국인들이 많았어요. 해운대에 있을 때는 하루에도 몇 번씩 외국인을 봤는데요. 그때는 해운대라서 외국인이 특별히 많은가 보다 했어요. 

그런데 서면으로 와서도 외국인이 많은 거예요. 동래구, 금정구 등 부산 토박이들이 많은 곳은 어르신들이 많다고 하는데요. 적어도 서면, 외도 등에서는 외국인들을 많이 볼 수 있어요. 

개인 취향일 순 있지만 외국인과 관광객이 많은 건 상당한 장점인 것 같아요. 다른 문화에 대한 포용력도 넓어질 거 같고요. 다른 지역에 비해 다양성을 인정하는 문화가 더 발달할 수 있을 듯했어요. 

그런데 짧지만 실제 마린시티에 살아본 결론은 왜! 사람들이 마린시티! 마린시티!! 하는지 알 것 같다는 거예요. 여러 측면에서 만족스러웠는데요. 일단 두말하면 입이 아플 정도로 해운대 뷰와 자연환경이에요. 운 좋게 위브더제니스 바로 앞에 있는 고층에 숙소를 잡았는데요. 해운대 바다뷰가 보이는 전망이 이토록 찐멋일 줄은 상상도 못 했어요. 해운대 바닷가에서 바다를 보는 것과는 또다른 장관이에요. 해운대 선셋 요트 투어를 했는데요. 마린시티의 야경을 매일 보며 생활할 수 있다면 찐으로 행복할 것 같다고 생각했어요. 

여기에 어썸이의 개인 취향을 저격했던 포인트는 동백섬과 해운대 조깅코스였어요. 아침 일찍 일출을 보면서 일어나 동백섬을 돌며 조깅을 하고, 저녁땐 더베이 101로 저녁 산책을 했는데요. 벽만 보고 유산소, 근력 운동을 할 때보다 훨씬 더 건강해지는 기분이었어요. 심지어 동백섬을 보며 운동을 할 수 있는 피트니스 센터들도 많았어요. 

주변에 맛집도 많아서 다양한 메뉴의 음식을 즐길 수 있었고요. 최신식 상업 인프라가 있는 건 아니었지만 밤 12시까지 오픈하는 홈플러스와 은행, 병원 없는 게 없는 제니스스퀘어가 5분 거리에 있어 불편한 게 전혀 없었어요. 

사실 해운대에만 있었다면 비교가 힘들었었을 텐데요. 서면에서도 살아봤기 때문에 해운대 라이프가 어떤지를 더 확실히 얘기할 수 있을 거 같아요. 서면에서도 상권 인프라는 부족함이 전혀 없었어요. 서면역에서 5분 거리에 있었기 때문에 지하철 타기가 정말 편했고요. 롯데백화점, NC백화점, 스타벅스, 올리브영, 피트니스 등등 없는 게 없었어요. 다만 서면에서는 서울에 있을 때와 큰 차이가 없었어요. 심지어 대구 수성구 라이프와도 큰 차이가 없었어요. 역시 부산 라이프의 매력은 바다 조망과 자연환경이라는 판단이에요. 

해운대에 살면서 지난번 공인중개사 분이 했던 얘기가 떠올랐어요. 해운대구에 살던 사람은 계속 해운대구에서만 살고 벗어나지 않으려고 한다는 거예요. 지난해 말 교환 거래가 활발할 때도 해운대구 내에서만 하지 다른 지역과는 성사가 안 된다고 했어요. 

그. 래. 서 어썸뷰에선 해운대는 해운대다! 아무리 다른 곳이 개발이 된다고 하더라도 해운대는 명불허전이라는 거예요. 그 중에서도 마린시티의 수요는 꾸준할 걸로 확신했는데요. 해운대 내에서 오션 뷰, 동백섬 자연환경, 학군, 상가 인프라를 다 갖춘 곳은 없기 때문이에요. 여기에 부산에는 산지가 많은데요. 해운대는 매립을 해서 만든 곳이기 때문에 부산에선 많지 않은 평지예요. 사실 부산에서 살기 전까지는 부산에 평지가 귀하다는 걸 몰랐어요. 부산엔 해수욕장이 많은 줄 알았는데, 알고 보니 산도 많았어요. 

해운대 마린시티는 관광보다는 주거 인프라가 더 좋다고 할 수 있어요. 현지러들이 중시하는 학군도 좋은 편인데요. 두산위브더제니스 옆 혜원초등학교는 센텀초등학교, 해강초등학교와 함께 부산의 3대 초교로 꼽혀요. 마린시티 학군의 단점은 중학교가 근처에 없다는 건데요. 이번에 살면서 중학교가 먼 게 큰 단점이 아니라고 느꼈어요. 이유는요. 조기 유학을 많이 보내기 때문이에요. 외국인 만큼이나 영어를 쓰는 어린이들이 많아서 조용히 대화를 들어보니 여름 방학이라 잠시 한국에 온 아이들이었어요. 생각해보니 제주 영어교육도시에 갔을 때도 전국에서 학생들이 오는데 서울 강남과 부산 해운대구 출신이 많다고 들었어요. 초등학교 이후에는 해외 보딩스쿨이나 제주 국제학교로 진학하는 아이들이 많은 거예요.

해운대 바다 뷰 고층 아파트는 시장과 무관하다는 걸 알 수 있는데요. 탑 오브 탑인 엘시티는 시장 상황이 최악이던 지난해 8월 전용 186제곱미터(75평) 49층이 최고가 48억 원에 거래됐고요. 지난 4월 같은 평형의 30층이 47억 원에 거래됐어요. 경동제이드 전용 169제곱미터(67평) 역시 지난해 4월 25억 원으로 최고가를 찍은 이후 거래가 없어요. 

마린시티 부동산에서 들은 얘기는 해운대 바다 뷰를 제대로 보려고 최소 20억 원은 줘야 한다고 했어요. 누가 20억 원이나 주고 살겠나? 할 수 있지만 이 수요는 생각보다 탄탄하다는 거예요. 

마린시티에서 걸어서 10분 정도를 가면 해운대의 핫플인 구남로가 나와요. 많은 사람들이 해운대라고 하면 떠올리는 곳이 구남로일 텐데요. 해운대 바닷가에서 2호선 해운대역으로 이어지는 길로 해운대 최대의 번화가예요. 성수기와 비수기의 구분이 없을 정도로 365일 24시간 불빛이 환하고 사람들로 북적북적해요. 구남로는 먹을거리, 볼거리, 먹을거리들이 많은데요. 전국의 핫한 상점들이 다 입점해 있을 정도예요. 구남로 건너편에는 해운대 핫플인 해리단길이 있어요. 

그런데 말이죠! 구남로의 특징은요. 구남로 메인 거리만 활성화가 돼 있고, 한 블록만 안으로 들어가도 낙후된 모텔촌이라는 거예요. 지난번 발품 때 해운대 구남로 뒷편 '신라스테이'에 있었는데요. 밤늦게 택시를 타고 오니 '여기가 해운대인가?' 싶을 정도로 주변이 썰렁했어요. 그런데 걸어서 5분 정도 나가니 구남로 메인 거리가 나왔어요. 

앞으로 해운대구 개발의 관전 포인트는 구남로역 일대 모텔촌 개발인데요. 지난해 입주를 시작한 푸르지오센트럴을 시작으로 이 일대 신축 아파트와 오피스텔, 생활형숙박시설들이 입주를 앞두고 있어요. 

구남로를 북쪽으로 바라볼 때 오른편이 개발이 더 빠른 편인데요. 해운대역 초역세권인 경동리인2차와 푸르지오더원이 각각 2024년 5월과 7월 입주 예정이고요. 경동리인2차 맞은편 엘본더스테이 엘본쓰는 지난 2월 입주가 시작돼 운영을 하고 있어요. 

맞은 편은 그야말로 모텔촌인데요. 해운대에비뉴(생활형숙박시설), 빌리브패러그라프해운대(생활형숙박시설)가 2024년 3월 입주 예정이고요. 해운대엘마르스위첸(2025년), 해운대 한라비발디펜트빌(2026년), 빌리브패러그라프해운대(생활숙박시설) 등이 잇달아 입주 예정이에요. 

앞으로 관전 포인트는 7월 3일부터 특별공급 청약에 돌입하는 해운대경동리인2차의 청약 결과예요. 현지에선 푸르지오더원보다 경동리인2차의 입지가 더 낫다고 보는데요. 분양가가 더 비싼 편이에요. 

입주자 모집 공고를 보면요. 전용 84제곱미터 저층이 9억 원대 중후반이고요. 21층 이상 고층은 11억 원이 넘어가요. 직접 현장에 가보면 아파트가 얼마나 다닥다닥 붙어 있는지를 확인할 수 있는데요. 구남로 일대가 천지개벽을 하더라도 마린시티를 뛰어넘기는 힘들다는 게 어썸뷰예요.

고민해 볼 포인트는 과연 구남로 일대가 주거 지역으로 좋은 입지일까?예요. 상권으로 뛰어난 지역과 주거로서 우수한 지역이 같을 수는 없는데요. 서울을 예로 들면 강남역 일대는 서울 최대 상권 중 하나인 건 맞지만 강남역 일대가 주거지로서 뛰어난 입지라고는 보기 힘들다는 거예요. 

상권 인프라가 잘 발달된 게 장점은 맞지만 지나치게 가까운 건 비선호예요. 특히 구남로 같을 핫한 상권은 조용한 주거 환경을 선호하는 사람들에겐 매력이 떨어지는데요. 시끄럽고 복잡하다는 단점이 있어요. 

게다가 구남로 이면도로에서 해운대 바다가 시원하게 다 보이는 것도 아니에요. 현재 미분양인 푸르지오더원과 분양 예정인 경동리안2차는 바다조망이 1도 나오지 않아요. 경동리인2차는 바로 맞은 편 엘본더스테이 엘본쓰에 가리고, 푸르지오더원은 경동리인2차로 다 가려요. 푸르지오더원이 미분양인 이유는 해운대역 초역세권에 있지만 조망이 하나도 나오지 않는다는 단점 때문이에요. 바다도 보이지 않는 해운대에 10억 원을 주고 살 바에야 차라지 실거주가 편한 내륙에 사는 게 낫다고 판단한 거예요.  

 

마린시티에 며칠 있어 보니 세컨드하우스에 대한 욕심이 생겼어요. 부산 바다가 보고 싶을 때는 마린시티에 와서 레터도 쓰고 발품도 팔면 좋을 거 같다는 생각이 들었는데요. 그동안 전국의 여러 지역을 다녔지만 심각하게 세컨드 하우스 매수를 고민한 건 마린시티가 처음이에요. 

그. 래. 서 마린시티 내 세컨드 하우스로 할만한 물건을 조사해 봤는데요. 두 가지 문제점이 있었어요 첫째, 대형 평형으로 투자금이 많이 든다는 거예요. 마린시티에는 초창기부터 대형 위주로 주상복합과 아파트가 들어섰어요. 사실 해운대위브더제니스보다 입지가 더 좋은 곳들이 많은데요. 가장 탐났던 위치가 '해운대더샵아델리스' 오피스텔이었어요. 동백섬과 엘시티를 정면으로 보고 있어서 뷰가 정말 끝내주겠다는 생각이 들었는데요. 세상에나!! 최소 평형이 77평이었어요. 월세로 살려고 해도 보증금 3000만 원에 월세 300만 원이었어요. 해운대 오션뷰가 보이는 라인은 대부분이 대형이에요. 

둘째, 입주한 지 20년이 다 돼 가는 구축이라는 거예요. 어썸픽이었던 해운대더샵아델리스의 입주 연도는 2006년이에요. 2년 뒤면 입주 20년이 돼요. 주변에 있는 단지들이 다 비슷한 상황인데요. 우신골드스위트 2005년, 하이페티온 2006년, 대우월드마크 2008년 입주예요. 그나마 2011년 입주한 해운대두산위브더제니스가 마린시티에선 신축인 거예요. 마린시티에는 더 이상 신축이 들어선 자리가 없기 때문에 앞으로도 제니스는 10년 이상 건재할 걸로 보여요. 

대안으로 발견한 소형 오피스텔이 '한일오르듀'인데요. 마린시티에서 거의 유일한 소형 오피스텔이에요. 오르듀 이외에 '카이저빌'도 소형 오피스텔이긴 한데요. 이 단지에선 해운대 오션 뷰가 전혀 나오지 않아요. 오르듀에선 동백섬과 더베이101 뷰가 영구조망으로 나와요. 

무엇보다 중요한 건 소형에서 대형까지 평형이 다양하다는 건데요. 최소 평형은 15평이고, 최대 평형은 85평이에요. 

가성비가 상당히 높다고 할 수 있는데요. 10평형대의 가격은 1억~2억 원대라는 거예요. 오션 뷰에 따라 가격 차이가 큰데요. 동백섬 바다 뷰가 보이는 고층은 2억 원대이고, 뷰가 나오지 않는 반대편은 1억 원대 후반이에요. 뷰가 안 보이면 거래도 잘되지 않는데요. 심지어 경매도 나와 있어요. 한일오르듀 808호가 경매로 나와서 직접 가봤는데요. 예상대로 뷰가 나오지 않는 쪽이었어요. 바로 맞은편의 위브더제니스를 마주 보게 돼요. 

제니스 단지는 통창으로 돼 있어서 밤에는 집 안까지 훤하게 다 드러나 보이는데요. 오르듀에서 제니스러들이 밤에 뭐 하는지 다 볼 수 있는 거예요. 오르듀가 제니스의 조망을 가리기 때문에 제니스도 33층 이상이어야 오션 뷰 조망이 확보되는 거예요. 

마린시티에서 가성비 세컨드하우스를 찾자면 오르듀가 유일하다고 할 수 있는데요. 2억 원으로 20억 대 오션뷰를 누리는 거예요. 거의 10배에 달하는 레버리지 효과라고 할 수 있는데요. 어썸뷰에선 세컨드 하우스로 충분히 고려할만하다고 봐요. 향후 경쟁할만한 물건이 없고 마린시티에서 소형이 유일하기 때문이에요. 

문제는 큰 시세차익을 기대하긴 어렵다는 거예요. 현재 시세가 20년 전 분양가와 비슷한 수준인데요. 20년 가까이 된 구축 오피스텔이 더 많이 오르긴 쉽지 않아 보여요. 

게다가 구축이기 때문에 올수리가 필요해요. 20년 전 오피스텔이라 공간 구분 없는 원룸으로 돼 있어요. 취향에 맞게 전체 리모델링을 한다면 멋진 세컨드 하우스로 쓸 수 있을 듯했는데요. 

집을 비울 때는 에어비앤비로 돌리면 딱 좋은 위치인데요. 아쉽게도 생활형숙박시설이 아닌 오피스텔이기 때문에 에어비앤비는 불법이에요. 가장 현실적인 대안은  단기 임대로 돌리다가 공실일 때 가서 지내다 오는 거예요. 

해운대에선 소액으로 진입할 수 있는 틈새 상품을 찾으려고 노력했는데요. 오르듀 다음으로 찾았던 물건이 '엘본더스테이 엘본쓰'예요. 사실 이 단지는 현장에 가야만 찾을 수 있는 물건인데요. 원래는 경동리인뷰2차를 보려고 갔다가 우연히 갔다가 걸린 물건이에요. 어썸이가 한창 공사 중인 경동리인뷰2차를 찍으며 주변을 돌고 있었는데요. 아주머니 한 분이 오시더니 "경동리인뷰2차 청약 넣으려고 보고 있냐"고 하셨어요. 얼떨결에 "아뇨! 그런 건 아닌데요"라고 했어요. 그랬더니 더 좋은 물건이 있다며 브리핑을 하기 시작했어요. 랴

3년 전에 분양한 생활형숙박시설인 엘본더스테이 엘본쓰는 지난 2월 입주를 시작해 현재 에어비앤비로 운영 중이에요. 지하 3층, 지상 34층으로 상당히 고층이에요. 구남로에서 봐도 눈에 확 들어오는 건물인데요. 3년 전 분양가는 2억 원대였어요. 현재 판매 중인 물건은 회사 보유 분인데요. 가장 관심인 바다 조망을 물었어요. 

"혹시 바다 조망 나오는 물건이 남았어요."

"네! 있어요!! 고층 물건은 하나가 남아있나요?"

"아!! 그래요? 지금 볼 수 있을까요?"

해운대 오션 뷰를 기대하며 설레는 마음으로 아주머니를 따라갔는데요. 오션 뷰는 실망스럽기 짝이 없었어요. 사실상 바다 뷰라기보단 바로 맞은편 호텔과 엘시티 뷰였는데요. 바다는 호텔과 엘시티 사이로 간신히 보였어요. 이런 뷰를 보니 오르듀의 동백섬 뷰가 얼마나 멋진 찐 뷰였는지를 느낄 수 있었는데요. 현재 뷰가 나오는 물건은 이 물건이 유일했고 가격은 2.5억 원이었어요. 

해운대역 초역세권에 구남로 입지라는 메리트는 분명했는데요. 구조가 실거주를 하기는 힘들어 보였어요. 생숙이다보니 발코니 확장이 안 된 구조였고 주방이 상당히 좁았어요. 엘본쓰는 세컨드하우스보다는 에어비앤비로 돌리는 생활형 숙박 시설이 더 나을 듯했어요. 

"대신 위탁 관리를 해주는 업체가 있는 거죠?"

"네! 3개 업체가 운영 대행을 해주고 있어요. 대부분이 위탁 업체에 맡기는 편이에요."

"수수료율은 얼마일까요?"

"소유자가 7이고, 운영사가 3이에요."

지난 영종도편에서 취재했던 위탁 운영사는 월 정액비로 운영을 했는데요. 해운대의 수수료율 조건이 더 나은 듯했어요. 

"하룻밤에 얼마 정도 받을 수 있나요?"

"성수기엔 부르는 게 값이라서 10만 원이 훌쩍 넘어가고요. 비수기에도 5~6만 원은 받을 수 있어요."

실제로 검색을 해보니 오션디럭스가 8만 2900원에 올라와 있었어요.     

오픈한 지는 얼마 안 됐지만 후기도 상당히 올라와 있었는데요. 대부분 긍정적인 평가가 많았지만 오션뷰에 대해 신랄한 지적을 하는 후기도 있었어요. 고층으로 갈수록 뷰가 좋고 방의 크기도 큰 듯했어요. 

엘본쓰는 입지가 상당히 좋아요. 이 건물 때문에 뒤에 있는 경동리인뷰2차와 푸르지오더원의 뷰가 다 막히는데요. 그렇다고 여기서도 전부 뷰가 좋은 건 아니에요. 22층의 뷰가 많이 가려서 그닥이었기 때문에 적어도 30층 이상 고층이어야 메리트가 있을 걸로 보였는데요. 현재는 최고 뷰는 남아 있지 않은 상황이에요. 

물론 저가 전략으로 간다면 뷰가 아예 없는 저층을 싸게 사서 가성비로 승부를 할 수도 있어요. 매매를 권유했던 분께선 차라리 가격이 저렴한 물건을 사서 방값을 저렴하게 받는 게 더 낫다고 조언을 했는데요. 어차피 해운대 바다가 바로 코앞이고, 짐만 두고 나가서 구남로에 나가서 놀기 때문에 숙소에서 뷰 보고 있는 여행객들이 많이 없다고 했어요. 

특히 2030 젊은 층을 공략하는데 이들에겐 뷰보다는 가격이 중요하기 때문에 뷰가 없어도 투자 메리트는 충분하다고 했어요. 3년전 분양했기 때문에 가격이 저렴한 것도 맞고, 수익률이 좋을 것도 같아요. 

하지만 선뜻 매수를 하기 힘든 이유는 생활형숙박시설의 한계 때문이에요. 투자의 목적을 임대 수익에만 둔다면 괜찮은 선택일 수 있겠지만, 향후 시세차익까지 고려한다면 매매가 쉽지 않을 수 있어요. 해운대 최고의 입지에 수익률 좋은 수익형 부동산을 찾는다면 매수를 고려할만해요 

해운대에 미분양이 있다면 다들 의아해할 텐데요. 아니! 해운대구 그 좋은 입지에 웬 미분양이냐? 할 거예요. 그런데 푸르지오더원의 입지에 가보면 미분양이 난 이유를 알 수 있어요. 해운대역에서 초역세권인 건 맞는데요. 경동리인뷰2차에 가려서 뷰가 전혀 나오지 않아요. 

푸르지오더원과 바로 붙은 경동리인뷰2차는 오는 3일부터 특별청약에 들어가는데요. 평균 분양가가 3.3제곱미터당 2800만 원으로 책정됐어요. 인근 엘시티 분양가를 넘어선 고분양가인데요. 7월 분양을 앞둔 대연 3구역의 분양가 3.3제곱미터가 2300만 원에 책정된 걸로 알려지면서 미분양을 확신하는 반응들이 나오고 있는데요. 경동리인뷰2차는 이보다 더 높은 3.3제곱미터당 2800만 원으로 분양가를 정한 거예요. 

경동리인뷰2차의 분양가가 높게 책정되면서 어부지리로 수혜를 본 단지가 푸르지오더원인데요. 바로 붙은 같은 입지인데 분양가가 더 싸다는 인식이 확산된 거예요. 리인뷰2차 대비 가격적 메리트는 인정을 하는데요. 현지 부동산에선 리인뷰2차의 입지가 더 좋다고 했지만 어썸이가 볼 땐 큰 차이가 없어 보였어요. 바다 조망이 안 보이는 건 똑같고, 해운대역까지의 거리도 큰 차이가 없기 때문이에요. 

분양가가 상대적으로 저렴하다고 해도 투자 매력도는 떨어진다고 할 수 있는데요. 전용 84제곱미터의 매매가가10억 원에 달하는데 반해, 전세가는 매매가의 30% 수준인 3억 원대로 예상이 되기 때문이에요. 

실거주라도 굳이 10억 원을 주고 해운대 구남로에 조망 없는 신축에 살 필요는 없다는 판단인데요. 차라리 그럴 바엔 대연 3구역이나 래미안포레스티지가 더 낫다는 생각이에요. 

해운대역 모텔촌에서 소형이 아닌 대형 평형은 '해운대 한라비발디펜트빌'이 유일했는데요. 현재 미분양이에요. 생활형숙박시설이 아닌 오피스텔이고 규모도 최소형은 없고 전용 105제곱미터 단일 평형으로 구성이 됐어요. 위치는 해운대 부민병원 뒤편인데요. 부민병원이 해운대에선 가장 크고 유명한 병원이라고 해요. 해운대 한라비발디펜트빌은 지하 5층~지상 35층의 2개동 120개실이에요. 

한라비발디는 인근에 모델하우스가 있어서 직접 방문을 해봤는데요. 오피스텔이라 전용률이 확실히 낮았어요. 전용 105제곱미터인데 아파트의 전용 84제곱미터와 비슷한 크기였어요. 무엇보다 부엌의 구조가 독특한 평형이 있었는데요. 부엌을 벌집 모양으로 뺀 거예요. 주로 좁은 땅에 많은 주택을 넣을 때 '어쩔 수 없이' 이런 구조가 나오는데요. 아니나 다를까! 한라비발디펜트빌의 부지를 확인해 봤더니 부지 모양이 삼각김밥 모양으로 생겼어요. 

부지 모양이 조금 어색하더라도 조망이 좋다면 괜찮을 수도 있는데요. 예상되는 조망을 보면 제대로 된 뷰가 나오는 곳은 31층 이상 고층이 유일했어요. 관계자분께 고층 조망이 남아 있냐고 했더니 전부 나갔다고 했어요. 

맞은 편에 신축 단지가 보였는데요. 센텀KCC스위첸이에요. 이 단지는 지난해 8월 입주를 한 신축인데요. 전용 84제곱미터의 실거래가는 7억 원 후반대이고, 최근 8억 원 초반으로 거래됐어요. 전세 시세는 3.2억 원이었는데요. 갭이 무려 5억 원에 달했어요. 

인근 부동산에 가서 드파인센텀의 마이너스 프리미엄이 있는지 물었어요. 

"혹시 드파인센텀 마피가 있을까요?"

"마피요? 마피가 나올 리가 없죠! 입지가 이렇게 좋은데요."

"흠... 입지가 좋다고요? 사실 잘... 모르겠는데요."

"앞으로 인근에 센텀2지구가 생기면 벡스코처럼 될 거예요. 거기로 바로 이어지는 터널이 뚫릴 예정이고요. 게다가 SK건설에서 프리미엄 브랜드로 짓고 있으니까요!"

"SK건설의 프리미엄 브랜드요?"

"네! 드파인이요."

"사실 처음 들어봤어요. SK건설이 1군 건설사는 아니니깐요."

"그래도 드파인으로 브랜드를 변경하는데 조합에서 수백억 원을 더 들였어요."

"수백억 원이요? 조합이 돈이 많네요."

"그럼요. 세대수는 750세대인데, 조합원 수는 150명 정도에 불과했어요. 일반 분양 세대수가 많아서 조합 수익이 컸어요."