🤔 건물분 부가세가 뭔가요?

마일스톤 빌딩택스팀의 건물주를 위한 현실 세금🔍

안녕하세요. 님

회계법인 마일스톤 강재남 세무사입니다.

"건물분 부가세가 뭔가요?"

건물을 취득할 때 매매대금 외 부가가치세가 별도로 발생하게 됩니다. 건물분 부가세는 향후에 돌려받을 수 있으나 돌려받기까지 2달 정도의 시간이 걸리기 때문에 자금 흐름 상 중요하게 고려해야 할 부분 중 하나입니다.

오늘은 건물분 부가세에 대하여 알아보겠습니다.

1. 건물 매입 시 취득세 이외에 건물분 부가가치세도 내야합니다.

많은 분들이 건물 취득 시 취득세를 내야 한다는 것은 알고 계시지만 건물분 부가세를 내야 된다고 말씀드리면 생소해 합니다. 부가가치세 관점에서 보면 건물을 매입한다는 것은 면세 재화인 ‘토지’와 과세 재화인 ‘건축물’을 매입하는 것입니다. 따라서, 과세 재화인 건축물 부분에 대해서만 부가세 발생합니다. 이를 건물분 부가세라고 부릅니다.

예를 들어 전체 매입가액이 40억이고 이 중 토지가 30억 건축물이 10억인 경우, 면세 재화인 토지 30억에 대해서는 부가가치세가 붙지 않고, 과세 재화인 건축물 10억에 대해서는 10%인 1억원이 건물분 부가세로 부과 됩니다.

2. 실무상 대부분 전체 매입가액은 토지와 건물 기준시가 비율로 안분합니다.

전체 매입가액 40억은 토지와 건축물에 대한 대가 이므로 40억을 토지와 건축물로 구분해야 합니다.

그렇다면 전체 거래대금 40억을 토지 30억, 건축물 10억으로 나누는 것은 어떤 기준에 따르는 것일까요?

다음과 같은 순서로 안분합니다.

첫째, 실지거래금액

세법에서는 원칙적으로 매수자와 매도자가 서로 합의한 금액(=실지거래가액)을 인정해 줍니다.
예를 들어 전체 매입가액이 40억인 경우 매도자와 매수자가 토지 20억, 건물 20억으로 합의하고 이를 매매계약서에 구분 기재 하였다면 이 구분가액(토지 20억, 건물 20억)을 인정해 주겠다는 것입니다.

둘째, 감정가액 또는 기준시가

하지만, 아래 2가지 경우에 해당하면 실지거래금액이 아니라 감정가액 이나 기준시가로 안분합니다.

① 전체 매입가액을 토지와 건물로 구분하지 않거나 (구체적으로 매매계약서 상 토지와 건물 금액이 구분되어 기재되어 있어야 함)
② 구분하였더라도 감정가액이나 기준시가 비율로 구분한 금액과 100분의 30이상 차이가 나는 경우에는 감정가액이나 기준시가 비율로 구분한 금액으로 인정합니다.

한 줄 요약하면 전체 매입가액을 토지와 건물로 자유롭게 안분할 수 있으나 감정가액이나 기준시가 비율로 구분한 금액보다 30%이상 차이가 나면 자유롭게 안분한 금액을 인정하지 않겠다는 것입니다.*

*2022년 2월 15일 이후 공급분부터 다음 사유에 해당할 경우 실지거래가액을 공급가액으로 인정합니다.
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우
2. 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

결국 안분기준은 감정가액 내지 기준시가 입니다.

하지만 현실에서는 별도의 수수료를 내고 감정평가를 받지 않기 때문에 결국 전체 매입가액은 실무상 기준시가 비율로 안분하는 경우가 대부분 입니다.

즉, 토지 기준시가가 15억, 건물 기준시가가 5억이면 토지 및 건물 기준시가 비율이 3대1이므로 전체 매입가액 40억도 3대1비율대로 안분하는 것입니다.

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