*임대차 3법이 뭐야?
'임대차 3법'은 계약 갱신 청구권제, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제를 한 번에 묶어서 부르는 말입니다. 정식 명칭은 <주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안>인데요, 지난 2020년 만들어진 후로 많은 논쟁을 일으켰던 법이기도 해요.
① 계약 갱신 청구권제 우리가 전세나 월세로 집을 구하면 보통 2년 계약을 하잖아요. 계약이 끝났을 땐 집을 비우고 다른 곳으로 이사를 가거나, 집주인과 상의해서 계약 기간을 연장하죠. 만약 더 오래 살고 싶어도 집주인이 집을 비워달라고 하면 어쩔 수 없이 다른 집을 찾아야 했어요.
이런 세입자들의 불편함을 줄여주겠다는 취지로 도입된 게 바로 '계약 갱신 청구권제'예요. 전·월세(임대차) 계약이 끝났을 때 집주인에게 특별한 사정이 없다면 2년 더 계약을 연장해주도록 법으로 정한 거죠.
계약 갱신 청구권은 1회만 쓸 수 있어요. 중간에 집주인이 바뀌어도 청구권은 그대로 적용돼요. 청구권을 쓰려면 전·월세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 요청해야 한다는 조건이 있어요.
- 집주인의 특별한 사정?
그런데 집주인도 급한 사정이 있을 수 있으니, 계약 연장을 안 해줘도 되는 경우를 정해뒀어요. 일단 집주인이나 가족이 직접 집에 들어와야할 땐 세입자가 나가주도록 했어요. 대신 세입자를 내보내고 집에 들어간 이후엔 2년 동안 실제 거주해야 한다는 의무를 만들었어요.
이외에도 세입자가 월세를 2번 이상 밀렸을 때, 재건축을 하게됐을 때(미리 재건축 계획을 알리고 계약), 세입자가 계약 내용을 심각하게 위반했을 때 등 예외적인 상황에선 계약 갱신 요청을 거부할 수 있도록 했죠.
② 전·월세 상한제 앞서 설명한 계약 갱신 청구권을 사용해서 전·월세 계약을 연장할 때, 임대료를 5% 넘게 올리지 못하도록 한 제도예요. 계약 갱신 청구권과는 항상 함께 적용되는 '세트'여서 항상 '연장 계약'에만 적용된다고 보시면 돼요.
물론 세입자와 집주인이 합의를 해서 5%가 넘게 집세를 올릴 수도 있는데요, 만약 이렇게 많이 임대료를 올려서 재계약하면 '계약 갱신 청구권'은 사용하지 않은 것으로 봐요. 아직 한번 연장할 기회를 남기게 되는 거죠.
③ 전·월세 신고제
전세나 월세 계약을 했을 때 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 의무화한 제도예요. 계약을 한 당사자 이름과 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 같은 내용들을 시·군·구 등 지방자치단체에 신고해야 해요.
🏠 논란 많았던 임대차 3법 계약 갱신 청구권과 전·월세 상한제는 세입자의 주거 안정에 기여할 수 있다는 장점이 있지만, 시행 과정에서 논란이 된 적도 많았어요. 집값이 무섭게 오르면서 법을 적용할 때 다소 황당한 일들이 벌어졌거든요.
집값이 많이 오르면 전세나 월세 가격도 같이 오르겠죠. 그래서 집주인들이 보증금이나 월세를 많이 올려받으려고 하는데, 올릴 수 있는 폭을 5%로 제한해 놨잖아요. 이런 상황 때문에 웃지 못할 현상들이 벌어진 거예요.
- 똑같은 단지의 같은 크기 아파트인데 전세 보증금 차이가 몇억씩 나는 현상이 속출했어요. 계약 갱신 청구권을 써서 재계약을한 집은 시세보다 싸게 계약을 하는데, 새로 전세 계약을 한 집은 시세대로 계약 하게 되니까요.
- 원래는 직접 거주할 생각이 없었던 집주인이나 집주인 가족도 계획을 바꿔서 세입자를 내보내는 경우가 생겨났어요.
- 집주인이 5%를 초과하는 임대료 인상을 요구하더라도 실제로는 거부하기 힘든 경우가 많았어요. 집주인이 직접 들어오겠다고 엄포를 놓으면 집을 비워줘야하고, 어렵게 다른 집을 구해서 이사를 하더라도 이미 오른 값에 새로 계약해야 하니까요.
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