💰전세금을 지키는 확실한 방법

2020. 3. 10 화ㅣ구독하기ㅣ지난 레터ㅣ웹에서 보기

잠깐, 마스크 챙기셨나요?

오늘도 건강에 유의하세요!

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⏳ 머니레터 줄거리

[투데이슈] 금 가격이 올라가며, 금 거래량도 급증하고 있습니다. / by 효라클
[독립을 위한 부동산 지식] 내 전세금을 지키는 방법. 전입신고와 확정일자! / by 보금

투데이슈

금 수요 폭등,

거래소에는 호재 💰

무슨 일이 있었냐면요,

코로나19가 전 세계로 확산되면서 글로벌 경제에 악영향을 주고 있습니다. 기업 주가와 채권 금리는 떨어지고 안전자산인 금으로 수요가 몰리고 있어요.

좀 더 설명하면 이렇습니다.

주식시장 상황이 안 좋을 때는 변동성이 낮은 안전자산으로 돈이 몰립니다. 딱 지금 상황입니다. 안전자산에 속하는 금 수요가 높아지면서 국제 금 시세가 오르고 있어요.

어제(9일)를 기준으로 금 가격은 온스당 1,670달러를 돌파했습니다. 지난 10년간 국제 금 가격 평균 금액인 1,312달러를 넘어서면서 2012년 이후 최고가를 기록 중이에요.

이렇게 금 가격이 올라가면 금 거래량도 덩달아 급증합니다. 한국금거래소에 따르면, 올해 1~2월 금 거래량이 작년 같은 시기와 비교했을 때 192% 증가했어요.

그래서 님이 알아야 할 것

금 거래량이 늘어나면 수혜를 받는 곳은 금 거래소입니다. 거래량이 늘어나면 거래수수료 수입이 늘어나니까 호재로 작용하는 거죠.

한국금거래소는 금 유통기업으로, 상장사 아이티센의 계열사입니다. (참고로, 한국금거래소라는 이름 때문에 공기업 같지만 사기업입니다. 비트코인 거래소인 업비트, 코인원처럼 ‘한국금래소'라는 이름의 금 거래소가 있는 거예요)

금 가격과 거래량 모두 급증하면서, 아이티센의 계열사 한국금거래소의 매출 증가가 기대되고 있습니다.

📌 본 정보는 개별종목에 대한 매수 추천이 아니며 이를 근거로 행해진 거래에 대해 책임지지 않습니다.

📰 지난 투데이슈 돌아보기

#거래소 - 비트코인 거래소

#계열사 - 제이홉 신곡 발표 수혜주

💬 효라클's Comment

어제도 외국인의 매도세가 이어지며 코스피에서 1.3조 원을 순매도했습니다. 역대 최대 규모로, 국내 코로나19 확진자 증가세 둔화 시점이 바닥이라고 굳게 믿었던 사람들에게는 큰 충격을 준 하루였을 겁니다. 하지만 머니레터를 꾸준히 구독한 독자라면 낯설지 않은 풍경이겠죠.

주식 투자를 어려워하는 이유는 간단합니다. 아무도 모르는 바닥을 예측하려고 애쓰기 때문이죠. 보통 사람들이 미래를 예측하기 위해서 과거 사례를 많이 참조하는데요. ‘과거에 이랬으니 이번에도 이럴 거야’라는 가정은 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다.

그것이 맞는지 확인하는 방법은 딱 하나. 시간이 지나가길 기다리는 것뿐입니다. 자신의 가정이 맞기를 바라며 무기력하게 시간을 보내다가 틀리면 손실을 볼 것인지, 눈앞에 닥친 현상에 적극적으로 대처하며 시간을 보낼 것인지는 여러분에게 달려 있습니다.

독립을 위한 부동산 지식 EP.5

전입신고랑 확정일자가

대체 뭐길래? 📝

당연한 소리로 시작하겠습니다.

“등기부 등본을 꼼꼼하게 보고 이사를 하셨나요?

그렇다면 아주 신속하고 빠르게 전입신고를 하고

확정일자를 받으셔야 합니다”

여기까지는 많이 들어보셨죠. 근데 왜 이런 절차를 밟아야 하는 걸까요? 오늘은 대체 왜 전입신고, 확정일자가 내 돈을 지켜주는 건지 설명해 드릴게요.

집주인 바뀌어도 계속 살 권리,

대항력!

어느 날 갑자기 집주인이 바뀔 수 있습니다. 주인이 집을 팔 수도 있고, 주인이 다른 데서 돈을 빌려다가 갚지 않아서 집이 경매에 넘어가 다른 사람이 집을 낙찰받을 수도 있죠.

대항력이란, 집주인이 누구로 바뀌든 내가 여기서 계속 임차인으로 쭉~ 살아도 될 권리가 있다고 버티는(=대항하는) 힘을 말합니다. 물론, 계약 기간이 끝나면 바뀐 주인에게 보증금 반환도 요구할 수 있죠. 바뀐 주인이 보증금을 주지 않는다면, 줄 때까지 안 나가도 됩니다.
이 권리를 얻으려면 ‘이사를 하고(=주택의 인도), 전입신고까지 싹 다 마쳐야 한다’라고 법이 규정하고 있습니다.

대항력은 전입신고를 마친 다음 날 자정에 생깁니다. 즉, 15일에 이사하고 16일에 전입신고를 했다면 내 대항력은 17일이 시작하는 자정부터 생기는 거예요. 15일과 16일에 집주인이 바뀌어 버리면, 여기에는 대항할 수 없다는 의미죠. 그러니 최대한 빨리 하시는 게 좋아요. 동사무소나 주민센터를 찾아가시면 됩니다.

* 집을 인도받고 전입신고를 하는 게 조건이기 때문에, 다른 곳으로 이사를 나가면 대항력은 사라진다는 것도 기억해 주세요.

보증금을 돌려받기 위해서는,

우선변제권!

집이 경매로 넘어가 보증금 다 날렸다는 사연, 한 번쯤은 들어보셨을 텐데요. 이렇게 되지 않으려면 ‘우선변제권'까지 꼭 갖춰야 합니다. 집이 팔린 값에서 내 보증금을 ‘우선'해서 ‘변제(=갚아준다)'해 준다는 거죠.

우선변제권을 가지려면 먼저 1) 위에서 말한 대항력을 갖추고 2) ‘확정일자'를 받으면 됩니다. 확정일자라는 말이 처음 나왔죠? 확정일자란, 이 날짜(일자)에 주택임대차계약서가 존재했다는 것을 주민센터, 등기소 등에서 확인했다는 의미로 직접 날짜를 적어주는 도장이에요.

확정일자는 전입신고하러 갈 때 같이 하면 돼요. 확정일자는 임대차계약서만 있으면 잔금 납부 전에도 받으실 수 있습니다. 주택임대차계약서의 존재를 증명하는 게 확정일자인 만큼 계약서 원본과 신분증은 꼭 챙겨가세요.

전입신고와 확정일자 업무는 온라인으로도 하실 수 있어요. 전입신고는 정부24, 확정일자는 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 하시면 되는데요. 시작하시기 전에 공인인증서와 임대차계약서 원본 문서 스캔본을 준비해두시면 더욱 신속하게 진행하실 수 있습니다.

그럼 ‘최우선변제권’은 뭘까?

전입신고를 해서 대항력은 갖췄는데 확정일자를 받지 않아서 우선 변제권이 없다면, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 될까요? 꼭 그런 것은 아닙니다.

보증금이 소액이고 대항력을 갖춘 세입자에게는 보증금의 일정액을 다른 채권자 대비 최우선으로 보장해 주는 ‘최우선변제권'이 있습니다. 예를 들어, 보증금 총액이 1억 원인 세입자에게 3,700만 원은 먼저 돌려준다는 것인데요.

이것 역시 돈을 돌려받아야 할 세입자가 몇 명인지, 경매 낙찰금이 얼마였는지에 따라 다를 수 있어요. 그렇기 때문에 최우선변제권 너무 믿지 마시고😭 꼭! 빠르게 확정일자를 받으시는 것을 추천합니다.

📎응용편

우선변제권이 여러 명일 때는?

한 발짝 더 나아가서 정확히 이해해 봅시다. 임대인(집주인)이 1명인 다가구주택 건물에 임차인이 여러 명이면, 즉, 우선변제권을 가진 사람이 여러 명이면 이 건물이 경매에 넘어갔을 때 어떻게 될까요? 이주 후에 전입신고하고 확정일자를 받기만 하면 내 돈은 안전한 걸까요?

* 다세대주택은 각 호의 주인이 다른 것, 다가구주택은 건물 전체의 소유자가 1명인 걸 말합니다.

절대절대 그렇지 않습니다. 우선변제권이 여러 명이라면 내가 우선인 사람 중 몇 순위로 변제(돈 갚음)를 받을 수 있는지를 따져야 해요.

그러니까 마음에 드는 집을 발견했다면, 부동산으로 돌아와 등기부 등본을 떼어보면서 이렇게 하세요.

① 공인중개사에게, 이 건물에 몇 가구가 들어가는지 물어보세요.
② 공인중개사에게, 한 가구의 전세가가 얼마인지를 물어보세요.
③ 공인중개사에게, 건물의 가격이 얼마인지를 물어보세요.
④ 공인중개사에게, 건물의 등기부 등본을 확인하시고 근저당권 설정액을 보세요.
⑤ 공인중개사에게, 나보다 먼저 몇 가구가 입주했는지 물어보세요. 내가 몇 순위인지 파악하는 거예요. 공인중개사도 자세히 모를 수 있어요. 그러니까 집주인과 통화를 해서라도 꼭 알아보세요.
⑥ 위의 정보를 모았다면 건물의 가격과 선순위 세입자, 선순위 근저당권을 생각했을 때 내 돈이 안전한가? 스스로 따져보세요.

한 번 예를 들어볼게요.

① 이 건물은 총 3층이에요. 한 층에 4가구씩 있어서 총 12가구가 살 수 있어요.
② 제가 들어가려는 집의 전세가는 2억 원이에요. 12가구 평수가 똑같아서, 다 전세가가 같다고 하네요.
③ 공인중개사에게 물어보니, 건물의 가격은 35억 원 정도 될 거라고 하시네요.
: 건물 가격을 보수적으로 생각해볼 필요는 있어요. 요즘은 매매가랑 전세가가 거의 같으니까요. 전세가가 2억 원일 때 12가구면 24억 원이죠? 전세가가 매매가의 80% 정도 된다고 하면 총 건물 가격은 30억 원이겠네요.
(저는 공인중개사가 말씀하시는 건물 가격보다 조금 보수적으로 계산해보시는 이 방법을 추천해요. 거래가 성립돼야 중개비를 받기 때문에, 보통 건물 가격을 좀 비싸게 말씀하시더라고요.)
④ 등기부 등본을 확인했어요. 예를 들어 지금 을구에는 은행 근저당권이 4억 원 걸려있고 설정 날짜는 건물이 완공된 그 날짜라고 해볼게요. 그럼 은행이 1순위로 돈을 받아갑니다.
⑤ 이 건물의 완공 이후, 저보다 먼저 입주해 있는 10가구가 있다고 합니다. 저는 지금 당장 확정일자까지 받아도 11번 세입자가 되는 거겠죠?
⑥ 경매에 넘어간다면 이렇게 되리라고 예상할 수 있습니다.
- 건물의 가치가 30억 원으로 평가된다면 경매에서는 보통 20~30% 할인된 가격에 팔려요. (전국 평균 낙찰가율 70.9%)
- 경매에서 이 건물이 24억 원에 팔린다면, 근저당권을 걸어놓은 은행이 먼저 4억 원 정도를 가져갈 거예요. 이제 남은 금액은 20억 원입니다.
- 나보다 먼저 우선변제권 가진 10가구에게 전세금 2억 원씩을 돌려줍니다. 그럼 남은 금액은 0원이죠.

엇… 그럼 내가 돌려받아야 할 전세금은…?
전세보증금이 2억 원이라

최우선변제권에도 해당이 안 되네...
최악의 경우에는

내 전세보증금이 전부 날아갈 수도 있겠네…^^

이렇게 되는 거예요.

물론 디테일하게는 따져야 할 게 많지만, 계약금을 걸기 전에! 등기부 등본 처음 열람할 때! 이런 식으로 가볍게 계산해보고 내 돈이 안전범위 내에 있는지 따져보시면 좋겠습니다.

💬 보금's Comment

오늘 내용이 조금 어려웠나요? 전입신고와 주택인도, 확정일자는 아주 귀에 딱지가 앉도록 들어보셨을 텐데요. 하지만 원리를 이해하지 못하고 기계적으로 따라 하기만 하면 전입신고도 하고 확정 일자도 받았는데 보증금을 한 푼도 보호받지 못할 수 있습니다. 오늘 글이 대항력과 우선변제권의 원리와 개념을 이해하고 내 돈을 지키는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.