🤔 잔금 전 명도조건이나 매수 후 철거예정인 경우는 포괄양수도 안됩니다.

마일스톤 빌딩택스팀의 건물주를 위한 현실 세금🔍

안녕하세요. 님

회계법인 마일스톤 빌딩택스팀 입니다.

부동산 매입 시 건물분 부가세 금액이 크기 때문에 '포괄양수도방식'으로 계약서를 작성하고 건물분 부가세를 발생시키지 않는 경우가 많습니다.

하지만, 부가세법상 포괄양수도 해당 여부 판단은 실무적으로 매우 어렵습니다.

따라서, 부동산 매입 시 포괄양수도에 해당되지 않는 대표적인 3가지 경우를 알아 두는 것이 좋습니다.

첫째, 잔금일 이전에 임차인 명도 조건으로 부동산을 매입하는 경우는 포괄양수도에 해당되지 않습니다.

관련 판례(조심2013서2799, 2013.10.08)에서 과세관청은 “재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것”이므로, 매도인이 매각대상 부동산의 임차인을 부동산에 대한 매매계약을 체결하기 이전에 모두 퇴거시킨 후 공실상태에서 쟁점부동산을 양수인에게 양도하고, 매수인은 해당 부동산을 취득한 후 철거하여 부동산 소재지에 건물을 신축한 사례를 포괄적양수도 거래가 아니라고 판단하고 있습니다.

둘째, 철거 예정인 경우는 포괄양수도에 해당되지 않습니다.

관련 예규(서면-2016-부가-5239,2016.11.30)에서 과세관청은 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대업을 양도함에 있어, 양수자가 그 부동산 취득 후 임차인을 모두 퇴거 시키고 신축을 위해 철거 예정인 경우 그 부동산의 양도는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것이라고 회신 하고 있습니다.

셋째, 매수인이 부동산의 일부를 직접 사용하는 경우는 포괄양수도에 해당되지 않습니다.

관련 예규(부가가치세과-684, 2014.08.04)에 따르면 양수인이 임대차 권리와 의무 전부를 인계하지 못한 채 양수인이 부동산의 일부를 본인이 직접 사용하는 경우에는 포괄적인 사업양도·양수에 해당되지 아니하여 부가가치세가 과세 됨을 확인 할 수 있습니다.

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