오늘은 외부감사 대상에 대하여 알아보겠습니다.

(1) 주식회사 (2) 자산총액이 120억 이상 (3) 부채총액 70억 이상인 경우 해당 법인은 외부감사 대상입니다.

주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제4조 【외부감사의 대상】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사는 재무제표를 작성하여 회사로부터 독립된 외부의 감사인(재무제표 및 연결재무제표의 감사인은 동일하여야 한다. 이하 같다)에 의한 회계감사를 받아야 한다. (2017. 10. 31. 개정)
1. 주권상장법인 (2017. 10. 31. 개정)
2. 해당 사업연도 또는 다음 사업연도 중에 주권상장법인이 되려는 회사 (2017. 10. 31. 개정)
3. 그 밖에 직전 사업연도 말의 자산, 부채, 종업원수 또는 매출액 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 회사. 다만, 해당 회사가 유한회사인 경우에는 본문의 요건 외에 사원 수, 유한회사로 조직변경 후 기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 유한회사에 한정한다. (2017. 10. 31. 개정)

주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 시행령 제5조 【외부감사의 대상】
① 법 제4조 제1항 제3호 본문에서 “직전 사업연도 말의 자산, 부채, 종업원 수 또는 매출액 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 회사”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사를 말한다. (2018. 10. 30. 개정)
1. 직전 사업연도 말의 자산총액이 500억원 이상인 회사 (2018. 10. 30. 개정)
2. 직전 사업연도의 매출액(직전 사업연도가 12개월 미만인 경우에는 12개월로 환산하며, 1개월 미만은 1개월로 본다. 이하 같다)이 500억원 이상인 회사 (2018. 10. 30. 개정)
3. 다음 각 목의 사항 중 2개 이상에 해당하는 회사 (2020. 10. 13. 개정)
가. 직전 사업연도 말의 자산총액이 120억원 이상 (2020. 10. 13. 개정)
나. 직전 사업연도 말의 부채총액이 70억원 이상 (2020. 10. 13. 개정)
다. 직전 사업연도의 매출액이 100억원 이상 (2020. 10. 13. 개정)
라. 직전 사업연도 말의 종업원(「근로기준법」 제2조 제1항 제1호에 따른 근로자를 말하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 제외한다. 이하 같다)이 100명 이상 (2020. 10. 13. 개정)
1) 「소득세법 시행령」 제20조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 (2018. 10. 30. 개정)
2) 「파견근로자보호 등에 관한 법률」 제2조 제5호에 따른 파견근로자 (2018. 10. 30. 개정)

건물매입가액과 자산총액이 같다고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만, 부동산법인의 자산총액은 일반적으로 아래와 같습니다.

예를 들어 건물매입가액이 110억이고 취득세가 5억, 중개수수료 1억, 공사비용은 10억일 경우 건물매입가액은 120억이 넘지 않지만 자산총액은 126억(=110억+5억+1억+10억)으로 외부감사 기준인 120억을 이상입니다. 

은행차입금이 부채총액과 같다고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만, 부동산법인의 부채총액은 대부분의 경우 아래와 같습니다.

부채를 은행차입금만 생각 하시는데 부동산법인 입장에서는 은행 뿐만 아니라 주주들에게 빌린 차입금(일명 가수금)도 부채 입니다. 

예를 들어 은행차입금이 60억이고 주주차입금(가수금)이 20억인 경우 부동산법인의 부채는 60억이 아니라 80억(=60억+20억) 입니다. 

따라서, 이 경우는 외부감사 기준인 부채 70억 이상입니다.

외부감사는 법인의 취득자금 출처나 세금 탈루 내역 보는 것이 아니라 법인의 재무제표가 회계처리 기준에 맞게 작성되었는지를 보는 것입니다. 

따라서, 부동산법인을 잘 이해하고 있는 회계법인을 선임하여 외부감사를 진행하시면 전혀 겁낼 필요가 없습니다.